«Недвижимость 2016–2017»: итоги года

10 февраля в Москве прошла конференция «Недвижимость 2016–2017: смогут ли девелоперы перейти Рубикон?». Организатором мероприятия выступил ИД «Коммерсантъ».

Спикеры обсудили градостроительное развитие Москвы, оценили размер земельного банка московских и подмосковных девелоперов, провели аналитику рынка, рассмотрели законодательные инициативы, в частности внесение изменений в 214-ФЗ. Кроме того, эксперты подвели итоги прошедшего года и поделились планами на предстоящий.

Модератором панельной сессии «Штиль на рынке недвижимости. Готовы ли девелоперы к спокойной жизни?» стал Андрей Воскресенский, главный редактор «Коммерсантъ-Дом».

Министр строительства и ЖКХ Михаил Мень отметил, что, несмотря на экономическую турбулентность и прогнозы падения рынка, объем вводимых квадратных метров в целом по стране растет. «По предварительным данным, в 2016 году было построено порядка 81 млн квадратных метров жилья. Положительную роль в этом сыграла программа субсидирования ипотечной ставки, действующая в течение прошлого года», – отметил министр. Рынок долевого строительства, по словам главы ведомства, вырос в прошлом году на 9%, а ипотека – более чем на 30%.

Тем не менее произошло небольшое падение в секторе индивидуального строительства. Это связано с окончанием ввода жилья по дачной амнистии, основной пик которого пришелся на середину 2015 года.

Спикер также рассказал об изменениях в части законодательных инициатив, подчеркнув, что излишняя зарегулированность мешает рынку и снижает интерес инвесторов. «Наш основный тезис – без надобности не нужно ничего регулировать, мы всегда опираемся на постулат «не ремонтируй то, что не сломалось», – отметил министр. «Президент страны ставит перед нами задачу максимально защитить тех граждан, которые участвуют в долевом строительстве, поскольку долевое строительство – мощнейший драйвер всего жилищного строительства. И одни из ключевых изменений в ФЗ-214 – это повышение требований к финансовому обеспечению застройщиков, а также открытость застройщиков в раскрытии информации», – уточнил Михаил Мень.

Среди планов на предстоящий год глава министерства назвал создание Государственного компенсационного фонда долевого строительства. «Наполнение фонда будет происходить за счет обязательных отчислений застройщиков в размере 1% от цены договора долевого участия в строительстве. Фонд будет завершать строительство объектов, либо возмещать потери участников долевого строительства, – объяснил министр. – Вся нормативно-законодательная база по этому вопросу готова. Остались последние изменения – обеспечение исключительного права государственного фонда на эту функцию».

В числе приоритетных проектов Михаил Мень обозначил инициативу, реализуемую совместно с Институтом развития АИЖК. «Проект касается благоустройства городской среды. Всего на реализацию проекта, с учетом городского бюджета, государственного софинансирования, содействия муниципалитетов и хозяйствующих субъектов, будет выделено 27 млрд рублей», – сказал представитель ведомства. «Второй приоритетный проект с условным названием «Арендное жилье и ипотека» более глобальный, так как затрагивает поддержку в целом жилищного строительства, предполагает 20 млрд на инфраструктуру. Из этих средств будет профинансирована инфраструктура в 66 муниципальных образованиях 33 субъектов РФ. 66 микрорайонов комплексной застройки будут поддержаны именно в части инфраструктуры: социальной, дорожной. По нашим подсчетам, этот объем – 20 млрд с учетом финансирования субъектов РФ – даст дополнительно более 6 млн квадратных метров жилья», – завершил свою речь министр строительства.

Положительную динамику в части ипотечного кредитования отметил и Александр Плутник, генеральный директор АИЖК. «По итогам года ожидаем цифру в 1,5 трлн ипотечных кредитов – это один из лучших показателей за все время действия ипотечных программ в стране, при том, что ставки в прошлом году были хуже, чем в 2014-м. Сегодня ставки вернулись на этот уровень, ряд банков предлагает продукты по 12%, у лидеров – Сбербанка и ВТБ – есть отдельные программы и по 11,5%, – рассказал эксперт. – Ипотечная ставка будет, скорее всего, снижаться. У каких-то банков, возможно, дойдет до 10%». По данным Александра Плутника, в некоторых субъектах ипотека составляет до 80% от всех средств, на которые приобретается жилье. Также эксперт подчеркнул, что российский заемщик – один из самых надежных в мире: в России уровень просрочки по ипотечным кредитам – менее 3%.

Сергей Лёвкин, руководитель департамента градостроительной политики города Москвы, рассказал о результатах госпрограммы «Градостроительная политика». «Главная цель программы – скоординировать все, что делается инвесторами, застройщиками по разным отраслям, не только жилья. Мы понимаем, что Москва и МО должны развиваться сбалансированно: вместе с жильем должны появляться и рабочие места, и места отдыха и культуры», – объяснил спикер. Говоря об итогах прошлого года, эксперт отметил, что за прошлый год введено более 8 млн квадратных метров жилья, сдано – 3,4 млн.

Руководитель департамента градостроительной политики Москвы отметил особую значимость инвесторов в сфере строительства. «Сегодня у рынка девелопмента стоит перспектива почти на 70 млн квадратных метров. Большая часть ввода недвижимости происходит за счет инвестиционных средств, остальная часть – за счет бюджета. В 2016 году ввод объектов за счет инвестирования увеличился до 4,5 млрд долларов, лидеры – офисный сегмент (44%) и гостиницы. Количество оформленных разрешений на строительство увеличилось на 12%, это говорит о том, что в ближайшие годы на вводе останется тот же объем недвижимости», – объяснил спикер. Также эксперт отметил, что снижается административная нагрузка на рынок.

Об успехах Москвы в сфере недвижимости рассказал и Анатолий Францев, президент ГК «ИНГРАД». «Мы видим, как развивается дорожно-транспортная инфраструктура, открываются новые станции, поднимается ликвидность многих участков, соответственно, повышается спрос. Появляется большое количество новых проектов. В пределах МКАД десятки миллионов квадратных метров выставлены на продажу, при этом около 45% принадлежит крупным игрокам. На рынке Москвы мы кризиса не видим, Москва всегда будет привлекательным игроком для недвижимости», – подчеркнул эксперт. Анатолий Францев назвал основные тенденции уходящего года: укрепление рубля, сокращение инфляции, снижение в три раза оттока капитала из страны, а также усилия властей, в том числе в части изменений в 214-ФЗ, направленные на то, чтобы максимально защитить потребителя.

Евгений Рубцов, президент «Лидер-Инвест», обсудил перспективы точечной застройки. «Всего у компании 25 проектов локальной застройки в разных стадиях реализации. По нашему мнению, будущее именно за локальной застройкой. Наша основная задача – создание среды обитания», – отметил эксперт.

О проблемах и тенденциях развития земельного банка рассказал Максим Гасиев, президент Группы ПСН. «Всего выдано 70 млн градостроительных документов, но это не значит, что все из приобретателей будут строиться, часто компании получают градостроительную документацию, чтобы увеличить ликвидность земельного участка», – отметил спикер. Эксперт спрогнозировал волну редевелопмента через 10–15 лет. «Последние 50 лет строили много некачественного жилья – это создает потенциал для редевелопмента. Сток свободных помещений будет стареть – это станет стимулом для строительства офисной недвижимости. Вакантные офисные площади по Москве за полтора года уменьшились почти в два раза, при этом ценник по некоторым объектам поднялся в два раза», – заключил Максим Гасиев.

Татьяна Тихонова, генеральный директор «РГ-Девелопмент», рассказала о комплексном развитии территорий и о нормативно-законодательной базе в отрасли. «Мы 15 лет ждали, чтобы было урегулировано законодательство, связанное с освоением промышленных территорий, которые на территории Москвы представлены в большом объеме, – объяснила эксперт. – С января этого года вступил в силу Закон 373, который регулирует отношения прикомплексного освоения территорий. В первую очередь, мы ожидаем, что владельцы смогут с минимальными административными барьерами получать нормативную документацию».

Кроме того, в сессии приняли участие Даниил Селедчик, генеральный директор «Эталон-Инвест»; Александр Хрусталев, председатель совета директоров «НДВ Групп»; Иван Романов, управляющий директор «ЛСР. Недвижимость – Москва»; Иван Богатов, генеральный директор «Главстрой Девелопмент»; Алена Дерябина, генеральный директор «Донстрой».

На конференции также прошли сессии «Москва и Подмосковье: пространства возможностей», «Финансирование рынка недвижимости: источники и механизмы».