Компания PERI представляет аналитический обзор жилищного рынка за первые 10 месяцев 2023 года. В центре внимания — резкое повышение ключевой ставки. Именно оно сыграет решающую роль во всех сегментах строительной отрасли.

Влияние ключевой ставки

На очередном заседании Банк России поднял ключевую ставку сразу на два пункта – до 15% — и ужесточил прогноз на 2024 год: средняя ставка ожидается на уровне 13%.​

Поскольку это не первое повышение ключевой ставки за последние месяцы, его стоит рассматривать не как антикризисный инструмент, а как часть долгосрочной стратегии. Кроме того, государство уже давно предпринимает шаги по сворачиванию льготной ипотеки. Именно она была основным драйвером жилищного строительства поэтому ее повышение, вероятнее всего, негативно повлияет на продажи первичных площадей.

Увеличивается стоимость кредитования и для застройщиков. Можно ожидать, что девелоперы придержат некоторый объем уже построенного жилья: резкий рост цены вызовет столь же значительный спад продаж, а ниже уровня окупаемости застройщики опуститься не могут. 

Рост ключевой ставки негативно скажется на продажах вторичной недвижимости, так как кредитные ставки становятся неподъемными для потребителя.

Выдача разрешений

По сравнению с январем-октябрем 2022 года количество выданных экспертиз снизилось на 40%.​

Что касается разрешений на строительство (РНС), то за 10 месяцев 2023 года было выдано 1 853 РНС на 2 581 дом, против 2 317 РНС на 3 515 домов за аналогичный период прошлого года (20% снижение выдачи РНС). При этом количество домов, квартир и жилых площадей по выданным РНС показывают примерно одинаковый темп снижения.

Запуски новых объектов и ввод жилья в эксплуатацию

За 10 месяцев 2023 года было начато строительство 4 282 домов — против 3 411 домов за аналогичный период прошлого года. Темп ввода жилья в эксплуатацию остался на прежнем уровне.

Ипотека

С 28 октября по 3 ноября средневзвешенные ипотечные ставки по рыночным программам, в т.ч. на ИЖС, выросли на 1,20-1,59 п.п., по программам с господдержкой ставки не изменились.

По  данным ЦБ РФ, выдача кредитов в октябре снизилась на 16% по сравнению с ажиотажным сентябрем. Снизилась и выдача кредитов на первичном рынке примерно на 22%.

Повышение ключевой ставки ведет к переключению спроса на льготные кредиты на новостройки под 8%, но из-за этого Банк России и Минфин подчеркивают, что бюджет на субсидирование разницы в ставках ограничен и необходимо сворачивать льготную ипотеку после окончания ее срока (1 июля 2024). На данный момент регулирование спроса ведется с помощью поднятия первоначального взноса.​

Правительство России ранее в сентябре повысило до 20% минимальный первоначальный взнос по ряду госпрограмм ипотеки, в том числе на самые популярные льготные кредиты на жилье в новостройках под 8%. В то же время Банк России видит риски перегрева на рынке и выступает за дальнейшее повышение первоначального взноса по льготной ипотеке.​

Инвестиции в недвижимость

В I-III кварталах 2023 года общий объем инвестиций в недвижимость России достиг 589 млрд руб., что более чем в два раза выше объема вложений в январе-сентябре 2022 года. На данный момент это абсолютный рекорд, превышающий годовые значения предыдущих лет.

По итогам I-III кварталов 2023 года инвестиции в сегменты коммерческой недвижимости выросли в 3 раза (по отношению к этому периоду в 2022 году) — до 489 млрд руб.

Важно отметить, что рост общего объема инвестиций в недвижимость по итогам первых трех кварталов 2023 года обусловлен не только уходом иностранных игроков, но и продажами активов со стороны российских собственников, которые увеличились практически в 1,5 раза относительно I-III кварталов 2022 года.

Сохраняется высокий интерес к коммерческой недвижимости: в I-III кварталах 2023 года совокупная доля таких сегментов в общем объеме инвестиций составила 83% по сравнению с 57% в 2022 году.

По итогам I-III кварталов 2023 года торговая недвижимость заняла лидирующую позицию с долей в 41% от общего объема инвестиций в недвижимость (или 242 млрд руб., что является рекордным объемом вложений в один сегмент). Такой результат был достигнут за счет крупных сделок как с иностранными, так и с российскими продавцами (например, сделки по продаже 14 ТЦ "Мега", ТЦ "Колумбус", портфель ТЦ "Парк Хаус", ТЦ "Метрополис").

Инвестиции в жилой девелопмент по-прежнему снижаются: по итогам января-сентября 2023 года вложения в площадки под жилье составили 99 млрд руб. (-16% по сравнению с соответствующим периодом 2022 года). 

Мария Мироничева, руководитель отдела маркетинга и внутренних коммуникаций PERI

Фото Артема Реутова