Сейчас появляется все больше людей, желающих инвестировать и диверсифицировать свои доходы. Один из популярных вариантов — покупка недвижимости за границей. Данис Латыпов, основатель агентства недвижимости «‎Этажи» в Дубае, рассказывает, как правильно выбрать компанию, которая сможет на месте эффективно управлять вашим имуществом.

Что такое доверительное управление

Доверительное управление — это процесс, при котором компания принимает на себя обязательства управлять имуществом в соответствии с доверительным актом или контрактом. В нем прописаны права и обязанности сторон, цели управления, условия выплаты вознаграждения и другие важные аспекты. Обычно компании закрывают весь цикл сделки — от приема квартиры у застройщика до поиска арендатора и решения любых ситуаций, возникающих в процессе сдачи жилья.

Сегодня 99% инвесторов, которые вкладываются в недвижимость в Арабских Эмиратах, планируют не жить в купленных апартаментах, а зарабатывать на долгосрочной или краткосрочной аренде. Но для того, чтобы это сделать, требуется непосредственное вмешательство собственника или его представителя. Именно поэтому многие заинтересованы в работе с управляющими компаниями. Ведь в любое время могут возникнуть проблемы с локальными законами, налогообложением, учетом и другими нюансами — а у сотрудников подобных организаций уже есть опыт, и они готовы помочь закрыть все вопросы.

В чем особенность доверительного управления за рубежом

Однако подводных камней в доверительном управлении достаточно много. Например, есть компании, которые не заинтересованы в том, чтобы приносить прибыль собственнику — их волнует только свой моментальный доход. Такие организации часто проводят определенный цикл сделки: они либо покупают недвижимость и занимаются только real estate, либо управляют, либо делают анализ. Инвестору же выгоднее найти компанию, которая обеспечит полный цикл: подберет объект, сделает прогноз доходности, а затем будет управлять, пытаясь достичь необходимых показателей прибыли.

Также выбранная организация должна иметь возможность обслуживать недвижимость на месте: закрывать технические вопросы, обеспечивать своевременную уборку и ремонт, взаимодействовать с арендаторами.

Есть и юридические нюансы. Важно, чтобы компания, занимающаяся доверительным управлением имуществом, обладала знаниями и опытом в области местных законов, налогов и регуляций. А в команде обязательно должны быть квалифицированные специалисты, владеющие языком и понимающие культуру страны, в которой находится недвижимость.

Как выбрать управляющую компанию

Узнайте, какими типами аренды компания занимается. Например, наша компания предоставляет максимальный набор услуг — начиная от подбора и аудита объекта и заканчивая выходом из него. В промежутке мы занимаемся всеми видами аренды, которые имеются на рынке.

Если же компания сосредоточена только на одном типе аренды, то ей будет невыгодно переводить квартиру на другую стратегию доходности. К примеру, в какой-то момент оказывается, что выгоднее сдавать в долгосрок. Но компания занимается только краткосрочной арендой, у нее просто нет другого продукта. Поэтому она будет всеми силами удерживать собственника на менее выигрышной стратегии, несмотря на то, что рынок диктует совершенно иное поведение.

Поищите отзывы. Репутацию управляющей компании можно проверить в поисковых системах и на специальных сайтах — Airbnb или Booking. У достойных кандидатов отзывы имеются всегда.

Проверьте юридическую информацию. Удостоверьтесь, что организация имеет все необходимые лицензии и разрешения для ведения своей деятельности за рубежом.

Раньше была очень популярна схема мошенничества, когда компания брала объект в доверительное управление, сдавала одним чеком на год, забирала деньги себе и закрывалась. Сейчас так очень сложно сделать. Чтобы подписать контракт на долгосрочную аренду, нужно предоставить большое количество документов и электронную подпись собственника, либо иметь доверенность. Подделать все это очень сложно — сейчас вводят технологию блокчейн, поэтому каждый документ унифицирован и уже есть в системе.

Оцените уровень сервиса. Обратите внимание на качество обслуживания и уровень поддержки. Удостоверьтесь, что у компании налажена эффективная система коммуникации с клиентами, которая позволит вам оперативно получать всю информацию о вашем имуществе.

Иногда мошенниками выступают те, кто заселяется в квартиру. Они выписывают 3-4 чека: первый обналичивается без проблем, а вот второй не проходит, потому что на банковских аккаунтах нет денег. Суды по таким делам могут идти до полугода — все это время арендатор продолжает жить фактически бесплатно, оплачивая разве что коммунальные услуги. Чтобы такого не случалось, компания должна провести небольшое интервью с кандидатом, включить в договор аренды четкие условия по способам оплаты, размеру залога, штрафам за несвоевременные платежи, ответственности за ущерб имуществу, а также по процедуре расторжения договора. Также можно попросить арендатора предоставить банковские выписки или другие финансовые подтверждения о том, что он в состоянии оплачивать жилье.

Как и в любых сделках с недвижимостью, доверительное управление — не самый простой процесс. Отдать кому-то деньги и совершенно не вникать в ход работы не получится. Важно хотя бы базово разбираться в нюансах таких сделок. И ключевое — понимать, как выбрать надежную компетентную компанию, которая закроет все вопросы и будет с вами на связи.

Фото: Unsplash; архив эксперта