Доверительное управление имуществом. Как не попасть в руки мошенников и сохранить свою собственность за рубежом
![](https://strategyjournal.ru/wp-content/uploads/2024/02/nick-fewings-_AXfP_W4fpU-unsplash-1024x682.jpg)
Сейчас появляется все больше людей, желающих инвестировать и диверсифицировать свои доходы. Один из популярных вариантов — покупка недвижимости за границей. Данис Латыпов, основатель агентства недвижимости «Этажи» в Дубае, рассказывает, как правильно выбрать компанию, которая сможет на месте эффективно управлять вашим имуществом.
Что такое доверительное управление
Доверительное управление — это процесс, при котором компания принимает на себя обязательства управлять имуществом в соответствии с доверительным актом или контрактом. В нем прописаны права и обязанности сторон, цели управления, условия выплаты вознаграждения и другие важные аспекты. Обычно компании закрывают весь цикл сделки — от приема квартиры у застройщика до поиска арендатора и решения любых ситуаций, возникающих в процессе сдачи жилья.
Сегодня 99% инвесторов, которые вкладываются в недвижимость в Арабских Эмиратах, планируют не жить в купленных апартаментах, а зарабатывать на долгосрочной или краткосрочной аренде. Но для того, чтобы это сделать, требуется непосредственное вмешательство собственника или его представителя. Именно поэтому многие заинтересованы в работе с управляющими компаниями. Ведь в любое время могут возникнуть проблемы с локальными законами, налогообложением, учетом и другими нюансами — а у сотрудников подобных организаций уже есть опыт, и они готовы помочь закрыть все вопросы.
![](https://strategyjournal.ru/wp-content/uploads/2024/02/3E992534-BB19-4537-8DB0-0D64C9841057-1024x775.jpg)
В чем особенность доверительного управления за рубежом
Однако подводных камней в доверительном управлении достаточно много. Например, есть компании, которые не заинтересованы в том, чтобы приносить прибыль собственнику — их волнует только свой моментальный доход. Такие организации часто проводят определенный цикл сделки: они либо покупают недвижимость и занимаются только real estate, либо управляют, либо делают анализ. Инвестору же выгоднее найти компанию, которая обеспечит полный цикл: подберет объект, сделает прогноз доходности, а затем будет управлять, пытаясь достичь необходимых показателей прибыли.
Также выбранная организация должна иметь возможность обслуживать недвижимость на месте: закрывать технические вопросы, обеспечивать своевременную уборку и ремонт, взаимодействовать с арендаторами.
![](https://strategyjournal.ru/wp-content/uploads/2024/02/francesca-tosolini-21xbUDIN8ao-unsplash-1024x682.jpg)
Есть и юридические нюансы. Важно, чтобы компания, занимающаяся доверительным управлением имуществом, обладала знаниями и опытом в области местных законов, налогов и регуляций. А в команде обязательно должны быть квалифицированные специалисты, владеющие языком и понимающие культуру страны, в которой находится недвижимость.
Как выбрать управляющую компанию
Узнайте, какими типами аренды компания занимается. Например, наша компания предоставляет максимальный набор услуг — начиная от подбора и аудита объекта и заканчивая выходом из него. В промежутке мы занимаемся всеми видами аренды, которые имеются на рынке.
Если же компания сосредоточена только на одном типе аренды, то ей будет невыгодно переводить квартиру на другую стратегию доходности. К примеру, в какой-то момент оказывается, что выгоднее сдавать в долгосрок. Но компания занимается только краткосрочной арендой, у нее просто нет другого продукта. Поэтому она будет всеми силами удерживать собственника на менее выигрышной стратегии, несмотря на то, что рынок диктует совершенно иное поведение.
![](https://strategyjournal.ru/wp-content/uploads/2024/02/kate-trysh-70vza4NysS8-unsplash-1024x682.jpg)
Поищите отзывы. Репутацию управляющей компании можно проверить в поисковых системах и на специальных сайтах — Airbnb или Booking. У достойных кандидатов отзывы имеются всегда.
Проверьте юридическую информацию. Удостоверьтесь, что организация имеет все необходимые лицензии и разрешения для ведения своей деятельности за рубежом.
Раньше была очень популярна схема мошенничества, когда компания брала объект в доверительное управление, сдавала одним чеком на год, забирала деньги себе и закрывалась. Сейчас так очень сложно сделать. Чтобы подписать контракт на долгосрочную аренду, нужно предоставить большое количество документов и электронную подпись собственника, либо иметь доверенность. Подделать все это очень сложно — сейчас вводят технологию блокчейн, поэтому каждый документ унифицирован и уже есть в системе.
Оцените уровень сервиса. Обратите внимание на качество обслуживания и уровень поддержки. Удостоверьтесь, что у компании налажена эффективная система коммуникации с клиентами, которая позволит вам оперативно получать всю информацию о вашем имуществе.
![](https://strategyjournal.ru/wp-content/uploads/2024/02/francesca-tosolini-tHkJAMcO3QE-unsplash-1024x682.jpg)
Иногда мошенниками выступают те, кто заселяется в квартиру. Они выписывают 3-4 чека: первый обналичивается без проблем, а вот второй не проходит, потому что на банковских аккаунтах нет денег. Суды по таким делам могут идти до полугода — все это время арендатор продолжает жить фактически бесплатно, оплачивая разве что коммунальные услуги. Чтобы такого не случалось, компания должна провести небольшое интервью с кандидатом, включить в договор аренды четкие условия по способам оплаты, размеру залога, штрафам за несвоевременные платежи, ответственности за ущерб имуществу, а также по процедуре расторжения договора. Также можно попросить арендатора предоставить банковские выписки или другие финансовые подтверждения о том, что он в состоянии оплачивать жилье.
Как и в любых сделках с недвижимостью, доверительное управление — не самый простой процесс. Отдать кому-то деньги и совершенно не вникать в ход работы не получится. Важно хотя бы базово разбираться в нюансах таких сделок. И ключевое — понимать, как выбрать надежную компетентную компанию, которая закроет все вопросы и будет с вами на связи.
![](https://strategyjournal.ru/wp-content/uploads/2024/02/yasmina-h-ZHZE8ocS1Dk-unsplash-1024x574.jpg)
Фото: Unsplash; архив эксперта
мероприятий