Уже год прошел с момента завершения программы безадресной льготной ипотеки. За это время сократился и запуск новостроек, и ввод жилья в эксплуатацию, заявили аналитики.

С момента отмены общей льготной ипотеки запуски новых проектов в России сократились на 18,8% за 11 месяцев, до 2,7 миллиона квадратных метров в мае этого года. Между тем по итогам всего 2024 года снижения еще не наблюдалось. Тогда, как и годом ранее, застройщики заявили о новом строительстве 47,6 млн кв. м жилья по всей стране. Причиной такой стабильности стала высокая активность застройщиков в первом полугодии 2024 года, когда было возведено на 14% больше новостроек, сообщает РБК со ссылкой на статистику «Дом.РФ».

С начала нынешнего года снижение запуска новых проектов по сравнению с показателями аналогичных периодов 2024 года отмечается каждый месяц. Самый значительный спад стартов новых проектов в нынешнем году пришелся на февраль (-33% за год), май (-28%) и март (-25%). В общей сложности по итогам всех первых пяти месяцев этого года было запущено 15 млн кв. м — на 20% меньше, чем за аналогичной период 2024 года.

С января по май текущего года объем выданных разрешений на строительство упал на 22%. «Такого снижения по динамике выданных разрешений на строительство не было никогда», — заявил замглавы Минстроя России Никита Стасишин, выступая ПМЭФ-2025.

При таком раскладе на рынке жилищного строительства власти видят большие риски. Пока ситуацию сдерживает запас прочности, накопленный строителями в более ранние периоды, заявил вице-премьер России Марат Хуснуллин. «Но если ситуация в финансовой сфере так будет продолжаться, последствия могут быть значительно хуже», — сказал он.

Минстрой градостроительный потенциал России оценивает в 456 млн кв. м. «Его развитие, распаковка в квадратные метры не только жилья, но и всей недвижимости, которая будет строиться, сегодня под большим вопросом с точки зрения сроков этой распаковки», — подчеркнул Стасишин.

В свою очередь глава аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг считает, что при отсутствии всеобщей льготной ипотеки и очень высоких ставках по рыночной ипотеке спрос на новостройки сейчас поддерживается за счет оставшихся льготных программ (семейной ипотеки, IТ-ипотеки и пр.) и рассрочек. Однако на фоне доли увеличения сделок в рассрочку происходит снижение покрытия выборки по проектному финансированию счетами эскроу. Это увеличивает ставку заемных средств для застройщиков. «Сокращение запусков и снижение покрытия выборки — ключевые вызовы для отрасли на этот год», — подчеркнул эксперт.

При этом распроданность квартир в настоящее время составляет 56%, сообщил на ПМЭФ Никита Стасишин. Ставка по кредитам для застройщиков, которая в прошлом году была 2-3%, сейчас составляет около 11%. А по проектам с вводом в 2026-2027 годах - 15-17%. При этом норма рентабельности застройщиков в среднем по стране не превышает 12-15%.

По статистике Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ.РФ), ситуация с распроданностью квартир в регионах разная. Есть субъекты с высоким риском затоваривания рынка. По расчетам портала, высокая вероятность кризиса перепроизводства новостроек в Карачаево-Черкесии, Челябинской области, Красноярском крае, Пензенской и Орловской областях. Так, в Челябинской области фактическая распроданность квартир - только 20,7%, в Карачаево-Черкесии - 8,9%. Это создает риски для старта новых проектов, поскольку существует высокая вероятность невыполнения плана продаж на фоне перепроизводства.

Минимальная вероятность затоваривания - в Вологодской области. Здесь вполне могут стартовать новые проекты. Благополучная ситуация складывается в Москве. Санкт-Петербург и Московская область отнесены к группе со средней вероятностью перепроизводства, пишет Российская газета.

После снижения ключевой ставки в начале июня начали уменьшаться проценты по ипотеке и по вкладам, что стимулирует перекладывать деньги со счетов в недвижимость и может подстегнуть спрос. Но это правило работает только при значительном снижении ставки ЦБ. Интерес к недвижимости как альтернативе вкладам усиливается, когда доходность по депозитам падает ниже 10-12% годовых, отмечает аналитик «Банки.ру» Гаянэ Замалеева. Сейчас ставки по вкладам постепенно снижаются, и если ключевая ставка ЦБ в среднесрочной перспективе опустится ниже 17-18%, а средние максимальные ставки по депозитам - ниже 13-14%, часть вкладчиков начнет искать «твердые» активы.

Фото Артема Реутова