Как поддержать спрос на квартиры на первичном рынке жилья?
С середины 2022 года доля проданных квартир в строящихся объектах стала сокращаться. Если в июле 2022 года доля проданных квартир на всех строящихся объектах составляла порядка 39-40%, то к февралю — марту 2023-го указанный показатель опустился до 30%, подсчитала директор Лаборатории социально-экономических проблем регулирования ИПЭИ РАНХиГС Екатерина Пономарева.
С осени 2022 года эксперты заговорили о перетоке спроса на ипотечные жилищные кредиты с первичного рынка на вторичный. Это связано с тем, что значительная часть продавцов на вторичном рынке были готовы идти на уступки при продаже квартиры.
Кроме того, стимулирование спроса на первичном рынке привело к тому, что уровни цен на первичном и вторичном рынках в целом по России существенно разошлись, усилив конкурентные преимущества вторичной недвижимости.
Дальнейшему перетоку спроса на рынок вторичного жилья будет способствовать ограничение Банком России минимального размера ставки по льготным ипотечным кредитам с субсидией от застройщика. Если в 2022 году ставки по таким программам начинались от 0,01%, то в 2023 году минимальная ставка составляет порядка 3%. Однако при этом величина надбавки к стоимости квартиры не меняется и в среднем составляет 20–30%.
Также с 1 мая 2023 года Банком России повышаются надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. Введение этой меры должно способствовать упрочению финансовой стабильности на рынке жилищного кредитования (применительно как к заемщикам, так и к банкам) в связи с ростом доли заемщиков с высокими показателями долговой нагрузки.
С начала 2023 года в связи с большей гибкостью рынка вторичного жилья и более быстрым его переходом к снижению цен и ростом процентных ставок по программе льготной ипотеки с субсидией от застройщика покупка вторичной недвижимости с привлечением ипотечного кредита стала по сравнению с первичной более привлекательной.
Для поддержания привлекательности первичного рынка недвижимости целесообразно рассмотреть возможность реализации мер, направленных на сокращение издержек застройщиков и повышение их финансовой устойчивости. К таким мерам может относиться вовлечение в оборот большего количества земельных участков. Для этого в том числе необходимы анализ доступности участков для жилищного строительства, преимущественно в регионах с высоким спросом на жилье, а также снижение стоимости покупки или аренды застройщиком участков в наиболее проблемных регионах.
Фото: Артем Реутов; Freepik - Wirestock