Вторичный рынок жилья в России сегодня переживает кризис доверия. Практика по громкому судебному разбирательству Ларисы Долиной заставляет покупателей опасаться сделок. Разбираемся, какие признаки могут свидетельствовать о подобной схеме и как избежать мошенничества при покупке квартиры.

«Схема Долиной» — это вид мошенничества на рынке недвижимости, когда продавец (часто пожилой человек) после получения денег за квартиру оспаривает сделку в суде, утверждая, что действовал под влиянием мошенников или не осознавал своих действий. В результате покупатель может остаться и без денег, и без жилья. 

Название «эффект Долиной» закрепилось после громкого судебного процесса. В июне 2024 года певица Лариса Долина продала квартиру в Москве за 112 млн рублей, а потом через суд вернула ее себе, заявив, что стала жертвой мошенников.

Покупательница Полина Лурье осталась и без жилья, и без денег. Это дело, которое завершилось в пользу продавца вплоть до кассационной инстанции, стало прецедентом и запустило волну подобных исков.

16 декабря 2025 года прошло заседание Верховного Суда РФ по иску Полины Лурье. Суд отменил решения предыдущих трех инстанций, принял новое решение — отказать в иске Долиной о признании сделки недействительной, признал право собственности на квартиру за покупателем.

Признаки, которые должны сразу насторожить покупателя:

Срочность продажи. Продавец настаивает на быстром оформлении, не даёт времени на раздумья и проверки.

Заниженная цена. Стоимость квартиры существенно ниже рыночной, что должно насторожить покупателя.

Продавец — пожилой человек. Часто жертвами мошенников становятся пенсионеры.

Отсутствие у продавца другого места жительства. Если иного жилья у продавца нет, то и съезжать ему некуда, и он не собирается этого делать. При этом продавец не всегда может четко объяснить, зачем продает квартиру и где собирается жить после этого.

Бывают и признаки более явные — владелец недвижимости при оформлении сделки постоянно заглядывает в телефон или часто выходит позвонить.

Давление, запугивание. Продавец утверждает, что квартира в опасности, нужно срочно продать, чтобы «спасти» деньги.

Сделка через третьих лиц. Деньги просят перевести не продавцу, а на «безопасный счёт» или третьим лицам.

Отсутствие родственников. Продавец действует один, родственники не в курсе сделки или против неё.

Как защитить себя от «схемы Долиной»:

1. Оформление сделки в нотариальной форме

Одним из способов защиты может быть заключение договора в нотариальной форме. Данный способ не дает стопроцентной гарантии, но может снизить риски и потери. Нотариус всегда беседует со сторонами сделки, уточняет их волю и разъясняет суть и правовые последствия планируемого договора. При малейшем подозрении, что кто-то из участников введен в заблуждение, нотариус откажет в совершении нотариального действия. А если заподозрит преступление, обратится в правоохранительные органы. Кроме того, он может предложить участникам процесса дополнительные механизмы защиты, например, видеофиксацию процесса удостоверения сделки.

Еще один важный момент — имущественная ответственность нотариуса за каждую удостоверенную им сделку. В случае ошибки нотариуса причиненный им вред возмещается пострадавшей стороне в 100-процентном размере.

2. Титульное страхование

Если в договоре страхования четко сформулировано описание страхового риска, выплата по страховке сможет хотя бы снять с покупателя проблему получения обратно своих финансов.

«Сегодня титульное страхование чаще защищает приобретенное право от рисков, связанных не с самим договором, а с теми дефектами титула, которые существовали еще до него — в прошлых переходах прав, наличии неоговоренных обременений и т.п. В то же время нет никаких законодательных препятствий для страхования сделки от ее последующего оспаривания. Но в таком случае придется тщательно формулировать условия страхового договора, соответственно, страховая компания будет оценивать свои риски и, возможно, установит довольно высокую страховую премию», — отметил в интервью РБК партнер юридической фирмы Intellect Александр Латыев.

3. Безналичный расчет и проверка документов

Еще один способ повысить защиту от возможного мошенничества — безналичный расчет. Использование аккредитива или банковской ячейки с четкими условиями доступа к финансам позволяет подтвердить, что расчеты были проведены корректно и без давления. Также следует собрать расширенный пакет документов перед сделкой. Это не только стандартная проверка правоустанавливающих документов, но и подтверждение отсутствия задолженностей, актуальные выписки, а при необходимости — дополнительные подтверждения, что продавец действует добровольно.

«Схема Долиной» — реальная угроза для покупателей вторичного жилья. Будьте внимательны к признакам обмана, тщательно проверяйте документы и продавца, используйте безопасные способы расчётов и привлекайте профессионалов для оформления сделки.

Фото: YandexART