Клуб экспертов: прогнозы по рынку недвижимости на 2021-2022 годы
Коронакризис, льготная ипотека, реформа долевого строительства и ряд других факторов сильно повлияли на рынок недвижимости РФ в 2020 году. Как будет развиваться ситуация на рынке в ближайшие два года? Какую стратегию выберут застройщики? Когда лучшее время для покупки жилья? Куда пойдут цены и ставки по ипотеке? Что будет с коммерческой недвижимостью? Какие еще меры господдержки могут помочь отрасли? Ответы на эти вопросы мы ищем вместе с ведущими экспертами столицы и регионов.
Юрий Ильин, вице-президент Группы компаний «ПИК»:
— В 2021 году развитие рынка недвижимости будет зависеть от многих факторов. Напрямую влиять на динамику цен будут уровень покупательского спроса и объем качественного предложения на рынке, а также общая экономическая ситуация в стране и возможное принятие ряда поддерживающих инициатив со стороны государства.
Спрос в перспективе двух лет останется на высоком уровне, поскольку в России в целом сохраняется низкая обеспеченность собственным качественным жильем на душу населения. Продление программы льготной ипотеки не только позволит еще большему количеству людей улучшить свои жилищные условия, но и окажет существенную поддержку всей отрасли, удерживая спрос на новостройки.
Любые перемены или кризис — это всегда также и новые возможности. Диджитализация бизнеса и развитие онлайн-решений должны стать теми факторами, которые во многом будут обуславливать успех на рынке недвижимости в будущем.
При покупке квартиры всегда нужно отталкиваться от целей и ресурсов. Сейчас и в случае инвестиционной покупки, и в случае покупки квартиры «для жизни» — один из самых подходящих моментов: рекордно низкая процентная ставка, выгодные предложения по ипотеке и полностью цифровой, бесшовный процесс покупки. При этом предложение качественных новых проектов на рынке снижается, что окажет влияние на цены.
Вениамин Голубицкий, президент Группы компаний «Кортрос»:
— До середины 2021 года принципиально ситуация не изменится: девелоперы будут запускать новые проекты, а спрос останется на высоком уровне благодаря программе субсидирования ипотеки. С дальнейшими действиями застройщики определятся, как только государство решит, будет ли оно дальше субсидировать ипотечные ставки.
Сейчас об этом дискутируют представители отрасли, банки, руководители органов государственной власти и муниципалитетов. На мой взгляд, очевидно, что программу нужно продлевать, потому что она не только помогает строительной отрасли, но и стимулирует экономику в целом, способствует решению жилищного вопроса миллионов россиян.
Пока не наметилась положительная динамика доходов и экономический рост, поддержка государства необходима. Если программа будет продлена, то строительную отрасль ждет дальнейший рост в 2021–2022 годах. Соответственно, застройщики будут наращивать объемы предложения, крупные девелоперы, возможно, расширят присутствие на региональных рынках. Цены при этом, вероятнее всего, также будут расти.
Если же программу не продлят, то возможна стагнация девелоперской активности или ее локализация в нескольких крупных и благополучных регионах. Крупные девелоперы федерального уровня имеют финансовый запас прочности благодаря последнему периоду интенсивных продаж. Они смогут запускать новые проекты и будут адаптироваться к снижающейся активности клиентов. Но в целом сценарий с отменой программы субсидирования можно считать негативным для девелопмента.
Лучшее время для покупки жилья — прямо сейчас. В 2020 году цены на новостройки в стране выросли примерно на 20%. В 2021 году ожидается замедление этого показателя по разным оценкам от 5 до 10–12% за год. То есть тренд на повышение цен сохранится, поэтому, чем дольше откладывается покупка квартиры, тем дороже эта квартира обойдется. Помимо этого, если программу субсидирования ипотеки не продлят, ставки по жилищным кредитам, скорее всего, вырастут, и финансовый убыток от переноса покупки жилья может увеличиться.
Выбор жилья сейчас у покупателей достаточный, нельзя сказать, что мы видим дефицит. Сейчас постепенно застройщики ускорят запуск новых проектов, который они откладывали по понятным причинам в 2020 году.
Застройщикам существенно помогли бы госгарантии по кредитам — так проще получить проектное финансирование у банков, особенно если с точки зрения кредитора проект застройки не отличается высокой маржинальностью. Необходимо также упростить процедуры подключения к городским коммунальным сетям. Также непросто обстоит дело со строительством инфраструктуры и социальных объектов — сейчас это в зоне финансовой ответственности девелопера и прямо отражается на цене «квадрата» для покупателей.
Петр Барсуков, директор департамента финансов Группы компаний «Инград»:
— Рынок стабилизируется. Цены на недвижимость будут расти, но динамика замедлится по отношению к 2020 году. Исходя из сегодняшней активности клиентов, ожидаем прирост к концу года примерно на 10%.
Объем предложения продолжит плавно сокращаться. Проектов станет меньше, однако их качество будет расти. Количество строек также продолжит сокращаться, а сама отрасль будет консолидироваться. Рынок постепенно покидают мелкие застройщики с некачественным продуктом. Этот тренд появился после принятия закона об эскроу, и пандемия его лишь усилила.
Завершение программы льготной ипотеки в столичном регионе не станет серьезным потрясением для девелоперов. На сегодняшний день нельготные ставки уже приблизились к льготным. Кроме того, девелоперы совместно с банками-партнерами активно запускают собственные ипотечные программы, в рамках которых ставки по кредитам могут быть значительно ниже «льготных».
На рынке будет расти процент помещений с отделкой. Причем не только жилых, но и коммерческих. Сейчас доля лотов с отделкой составляет 60% в общем объеме продаж в Подмосковье и более 70% в Москве. Покупатели хотят сразу получить готовое помещение и не связываться с грязными и шумными работами. Тем более что ремонт от застройщика обходится дешевле как минимум на 20%. Также будет постепенно увеличиваться число квартир с меблировкой.
Коронавирус заставил многих застройщиков пересмотреть вопрос санитарной безопасности в ЖК. В дальнейшем мы увидим различные решения, направленные именно на снижение риска распространения бактерий и вирусов. Это и бесконтактные входы, и обеззараживание мест общего пользования. Одну из таких систем INGRAD уже тестирует в ЖК «Преображение».
Еще одним важным трендом станет внедрение высоких технологий в продукты комфорт- и бизнес-класса. К примеру, INGRAD внедряет систему умного дома во все квартиры с готовой отделкой. В базовый комплект входит: охранно-пожарная система, защита от протечек и управление освещением. В дальнейшем владелец квартиры по своему желанию может модернизировать систему и подключать дополнительные опции.
Сейчас хорошее время для покупки недвижимости. В конце 2020 года на рынок вышло 26 новых проектов в Москве и 7 — в Подмосковье. Традиционно цены на старте продаж ниже, чем на финальных этапах строительства. Кроме того, стоимость жилья в течение года будет расти по естественным причинам — инфляция, увеличение себестоимости строительства, волатильность рубля. Мы прогнозируем рост на 10% к концу года.
Сегодня у государства есть возможность ускорить вовлечение земель в девелоперский цикл. Сейчас этот важнейший процесс очень затянут. Как правило, от момента получения участка девелопером в пользование до начала строительства проходит как минимум несколько месяцев. В лучшем случае. Стандартный срок составляет от года до полутора лет. Все это время застройщик платит за использование земли и несет другие сопутствующие убытки. Эти затраты, разумеется, включены в итоговую стоимость жилья. Снижение затрат девелоперов на первоначальном этапе может снизить итоговую стоимость жилья.
Также на рынке существует механизм антимонопольного регулирования, который позволит сдерживать цены на стройматериалы. В конце прошлого года резкий внеплановый рост цен на стройматериалы, в частности арматуру, стал весьма неприятным сюрпризом для рынка.
Александр Колпаков, член Наблюдательного совета «АКИГ Недвижимость»:
— Прошлый 2020 год оказался неожиданным во многих смыслах для всех игроков рынка недвижимости. В начале года все говорили об отсутствии потенциала роста, слабом спросе и нехватке финансирования в связи с переходом на эскроу-счета. Но, как оказалось, тенденция сменилась на совсем противоположную.
Падение продаж в апреле и мае, но не фактического бронирования объектов недвижимости, вылилось в значительный рост сделок по окончании ограничений, связанных с карантином. За ростом сделок потянулся рост стоимости объектов недвижимости, что запустило цепную реакцию увеличения покупок инвесторов и конечных покупателей.
Наши старые привычки — все, что есть, вложить в квартиры — снова массово сработали по всей стране. Льготные ипотеки помогли многим семьям приобрести долгожданное жилье и на многие годы вперед застраховаться от инфляции по стоимости жилья.
Подлило еще масла в огонь резкое уменьшение ставок по вкладам в банках. Проценты по вкладам оказались в разы ниже реальной инфляции. Ну и технические ограничения по выводу капиталов бизнеса и частных лиц, еще и с отсутствием возможности выезжать из страны, тоже взвинтили спрос на объекты недвижимости внутри России и особенно на всем черноморском побережье.
Год 2021 продолжил всех приятно удивлять в 1-м квартале. Но ожидания у многих профессиональных инвесторов и застройщиков не такие уже позитивные на 3-й и 4-й квартал 2021 года. Уже сейчас почти все застройщики комфорт- и бизнес-класса на этапе котлована ставят стоимость квадратного метра на уровне с готовыми объектами. Исключение, наверное, составляет только премиум-класс, куда дружно и ринулись частные инвесторы в 1-м квартале 2021 года, что зафиксировали статистические данные.
Заходить частным инвесторам в бизнес-класс уже немного боязно, нет уверенности в достаточном процентном росте стоимости квадратного метра. Есть опасения, что именно с небольшим ростом стоимости квадратного метра многие конечные покупатели не смогут купить, а частные инвесторы не покроют затраты по займам.
В общем, посмотрим, что будет происходить с экономикой в стране. Если внутреннее потребление станет расти, то большая часть средств пойдет на рынок недвижимости и продолжит рост, наверное, более мягкий, чем в 2020 году. Маловероятно, что цены пойдут вниз при падении спроса. Скорее, застройщики сократят ввод новых объектов, чтобы сохранить свою маржинальность на текущем уровне.
Поэтому, если кто-то хочет купить жилье для себя, то нужно выбирать из имеющегося. Более пристально присматриваться к каждому объекту, чтобы не переплачивать за не самое хорошее качество и не лучшие локации.
А частным инвесторам все-таки вести переговоры с застройщиками, добиваясь приемлемых цен для сохранения доходности в пределах 18–20% годовых. Не идти на излишние риски, приобретая все подряд на старте продаж. Больше погружаться в стратегии развития территорий. На 5–10 лет вперед определять новые точки роста и притяжения людей для комфортного проживания и работы и вкладываться в эти локации.
Андрей Большаков, основатель юридической фирмы со специализацией в сфере недвижимости Bolshakov&Partners, экс-директор по правовым вопросам девелоперской компании Capital Group:
— Я полагаю, что в 2021–2022 годах застройщики жилой недвижимости продолжат расти за счет низкой ипотечной ставки и выхода на региональные рынки в связи с принятием закона о комплексном развитии территорий. Весьма вероятно, что крупные застройщики будут получать большую долю рынка в связи с уходом с рынка мелких и средних игроков.
Нельзя исключать, что в конце 2021 и начале 2022 года может произойти спад на рынке жилой недвижимости в связи с перегретостью рынка и желанием тех, кто закупил большие объемы квартир для инвестиционных целей, начать избавляться от покупок.
Застройщики будут наращивать портфели и укрупняться. Весьма вероятно, что начнет улучшаться качество продукта, и большая часть квартир станет продаваться с уже готовой отделкой, а некоторые квартиры даже с мебелью (о чем свидетельствуют заявления Групп «ПИК» и «Самолет»).
Также застройщики неизбежно будут строить инфраструктуру для жилых комплексов или в иных районах, как, например, в Москве местные власти стимулируют застройщиков строить места приложения труда в тех местах города, где это необходимо, предоставляя застройщику льготы по оплате смены ВРИ (вид разрешенного использования) на участках под жилую застройку.
Также новый закон о комплексном развитии территорий предполагает, что, помимо жилых домов, застройщики будут строить всю необходимую инфраструктуру для работы и жизни.
Когда лучшее время для покупки жилья? Сложно угадать: все зависит от того, продлит ли государство программу субсидирования ипотечной ставки, и каковы будут аппетиты застройщиков. Весьма вероятно, что необходимость строить объекты инфраструктуры может увеличить себестоимость квартир и застройщики начнут увеличивать цену по этой причине. Считаю, целесообразно отталкиваться от собственных возможностей и целей. Если сейчас есть желание и возможность улучшить жилищные условия, то нужно это делать, а если цель заработать на перепродаже квартиры, то это предпринимательский риск, и тут как повезет!
Полагаю, что цены на жилье станут немного расти, а ставка по ипотеке либо будет снижаться, либо останется на прежнем уровне. Строительная отрасль выступает одним из драйверов экономики в данный момент времени, поэтому, полагаю, государству выгодно субсидировать ипотечную ставку и держать ее на низком уровне. Хотя недавнее увеличение ставки рефинансирования, может и поменять планы государства.
Рынок коммерческой недвижимости будет медленно восстанавливаться. Собственники офисной недвижимости будут пересматривать лоты для сдачи в аренду в сторону уменьшения, чтобы формировать более ликвидные объекты для аренды. Уже сейчас заметен рост популярности коворкингов. Многим компаниям понравился удаленный режим работы, который позволяет снижать расходы на аренду и содержание офисов.
Какие еще меры господдержки могут помочь отрасли? Упрощение стандартов строительства. Этим вопросом уже сейчас активно занимается Минстрой, завершение этого процесса должно положительно сказаться на упрощении проектирования и экспертизы проектов. Также может помочь активная разработка подзаконных актов для реализации норм закона о комплексном развитии территорий.
Владимир Щекин, совладелец Группы «Родина»:
— 2020 год для строительного рынка оказался удачным по причине ажиотажного покупательского спроса на квартиры, в связи с чем девелоперы заключили множество сделок. Полагаю, что в текущем и в следующем году спрос останется высоким, но рост цен уже не будет столь стремителен — в среднем они поднимутся на 10–15%.
Что касается стратегии, застройщики начнут активнее осваивать территории за пределами МКАД, например, в Новой Москве. Мы уловили этот тренд, когда задумывали свой проект Russian Design District: сегодня многие устали от суеты, вечных московских пробок и загазованности и стремятся жить ближе к природе, особенно если рядом богатая инфраструктура, дающая возможность совершать все необходимые покупки, заниматься спортом и комфортно отдыхать.
Наши ожидания оказались верны, и реализация ЖК идет очень успешными темпами. К слову, насыщение проектов богатой инфраструктурой, яркие дизайнерские решения, разнообразие планировок тоже станут определяющим трендом в борьбе за покупательское внимание.
Когда лучшее время для покупки жилья? Нет каких-то определенных сезонов, когда это лучше делать: если есть потребность в решении жилищного вопроса, нужно реализовать ее как можно скорее. Кто-то надеется, что, возможно, цены будут со временем снижаться, но ждать этого бесполезно и неосмотрительно: рынок недвижимости развивается по законам экономики, девелоперы не устанавливают цены, что называется, с потолка, а ориентируются на покупательский спрос. Реалии таковы, что в последние несколько лет он стабильно растет.
К тому же, даже если провести простейшие подсчеты, которые всем под силу, станет очевидно, что вечная аренда квартиры в ожидании лучших времен, — это затратное и не оправдывающее себя мероприятие. Сегодня банки предлагают гибкие ипотечные условия, которые рассчитаны на клиентов с самым разным уровнем доходов.
Цены в ближайшие два года будут плавно расти, в среднем на 10–15%, а ипотечные ставки, напротив, снижаться: такой курс задает правительство, чтобы как можно больше людей могли себе позволить приобретение недвижимости. Даже после окончания срока действия льготного кредитования ставки сохранятся на уровне 7,5%. Кроме того, до конца марта планируется разработать новые предложения по программам поддержки семей с детьми, так что мы ожидаем сохранение высокого спроса на жилье.
Смягчение норм действующего законодательства в сфере долевого строительства, когда сроки ввода сдвигаются по независящим от застройщиков причинам, как показал опыт 2020 года, оказалось весьма действенной мерой, поддержавшей отрасль. Кроме этого, я бы выделил субсидирование процентных ставок по проектному финансированию. Сейчас льготная ставка составляет 5,5% годовых, и программа будет доступна застройщикам, оформившим кредит до 1 мая 2020 года. Но самой действенной мерой по-прежнему останутся льготные программы ипотечного кредитования.
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE):
— В настоящее время на рынке первичного жилья Москвы нарастает дефицит предложения. Экспозиция массового сегмента, например, сократилась в феврале на 9% и составила 11,8 тысячи лотов. Дефицит обусловлен, прежде всего, высоким спросом, наблюдаемым на рынке.
Вероятнее всего, активность покупателей вызвана государственной программой льготной ипотеки, которая продлится до июля 2021 года. Весной 2021 года мы ожидаем активизацию девелоперов, которые постараются вывести на рынок новые проекты до завершения программы. Предложение, скорее всего, восстановится только к концу 2021 года.
После того как государство прекратит субсидировать жилищные займы, большие игроки столичного рынка новостроек могут начать разрабатывать совместно с банками-партнерами эксклюзивные программы кредитования. Это позволит поддержать покупательскую активность на высоком уровне.
Кроме того, застройщики продолжат улучшать свой продукт. Имеется в виду увеличение количества квартир с чистовой отделкой. Но не только. Сейчас крупные девелоперы, помимо финишного ремонта, начинают предлагать клиентам меблировку. В будущем этот маркетинговый ход может стать трендом.
Выбирая удачное время для покупки жилья, люди руководствуются, как правило, соображениями выгоды. Во-первых, снижение цен на рынке первичного жилья Москвы пока кажется маловероятным. После перехода на банковское финансирование строительства девелоперы стали меньше зависеть от денег дольщиков. Это позволяет им поддерживать цены на комфортном для себя уровне и переживать периоды краткосрочного спада на рынке.
Во-вторых, в настоящее время российские банки выдают беспрецедентно дешевую ипотеку, что существенно поддерживает покупательский спрос. Ставка кредитов на покупку квартир в новостройках опустилась до рекордно низкого значения — 6,5% годовых. Таким образом, текущие условия можно назвать благоприятными для покупки квартиры в новостройке.
Однако, стоит отметить, что банки сейчас тщательно выбирают клиентов, поэтому перед обращением за ипотекой имеет смысл погасить прочие кредиты и выбрать квартиру, максимизируя первоначальный взнос. Достаточной большинством банком считается сумма, превышающая 20% стоимости жилья.
Цена московского первичного жилья продолжит расти в 2021 году. Правда, в сравнении с 2020 годом этот процесс замедлится. Эксперты компании «Метриум» полагают, что квартиры в новостройках подорожают до 8–10% в зависимости от класса проекта. Что касается кредитов на покупку первичного жилья столицы, то ставка ипотеки может остаться на текущем уровне или немного увеличиться. Реализация первого сценария потребует продления госпрограммы льготной ипотеки. Второй вариант претворится в жизнь в том случае, если субсидирование ипотечных кредитов прекратится, но монетарная политика Центрального банка останется мягкой (или незначительно ужесточится).
Запуск весной 2020 года программы льготной ипотеки помог строительной отрасли избежать стагнации из-за связанных с пандемией ограничений. Простимулированный доступными жилищными кредитами ажиотажный спрос привел к резкому сокращению предложения и, как следствие, стремительному росту цен. Чтобы восполнить нехватку ликвидных квартир, необходимо поддержать покупательскую активность на высоком уровне. Этому может поспособствовать решение правительства продолжить субсидировать жилищные займы.
Впрочем, если программа будет свернута, но на фоне мягкой монетарной политики Центробанка ипотека подорожает несильно, жилищное строительство также останется в выигрыше. Кроме того, строительная отрасль нуждается в избавлении от бюрократических барьеров. Упрощение процедуры получения разрешительной документации серьезно облегчило бы застройщикам жизнь и быстрее бы нивелировало сложившийся дефицит предложения на рынке.
Демид Костерев, основатель компании Modulbau:
— Предложение не успевает за спросом, рынок реагирует согласно экономическим законам — повышением цены на дефицитный товар. Такое уже случалось ранее, когда из-за доступной ипотеки жилье снова становилось менее доступным: снижение ставок нивелировалось ростом цен. Сейчас может быть исчерпан запас будущего спроса, а после возникнет провал, и ипотека может «перегреть» рынок.
Проанализировав текущую ситуацию, можно предположить, что, вероятнее всего, нас ждет рост цен на рынке недвижимости в 2021 году с дальнейшим обратным снижением в 2022–2023 годах.
Ситуация сильно напоминает 2014 год, когда рубль обрушился, цены на жилье на волне этого вынужденного спроса резко раздулись. Затем последовал период спада, и цены снижались в течение трех лет, вернувшись в итоге на уровень 2013-го года.
Недвижимость может подешеветь в 2021 году, если девелоперы смогут снизить себестоимость строительства и сократить сроки возведения объектов. Темпы ввода новых жилых объектов не успевают за спросом во многих регионах. Проектное финансирование и эскроу, дефицит рабочей силы на стройках, дорожающие стройматериалы существенно снизили маржинальность строительства.
Среди технологий, которые могли бы существенно помочь застройщикам, стоит выделить модульные или prefab-решения, автоматизацию цепочек управления проектами строительства и BIM-технологии.
Максим Лазовский, владелец строительной компании «Дом Лазовского»:
— 2020 год прошел крайне неоднозначно для рынка недвижимости. С одной стороны, малоэтажный сегмент испытал небывалый подъем. Ажиотажный спрос в пандемию был закреплен льготными программами. Начало было положено сельской ипотекой, и продолжилось уже в 2021 году массированной поддержкой ИЖС (индивидуального жилищного строительства).
Удержание ключевой ставки привело к падению инвестиционной привлекательности вкладов. Инвесторы переключились на недвижимость.
Рост цен на строительные материалы, рост зарплат квалифицированных исполнителей, рост спроса... Падали только ипотечные ставки. Естественно, росла и совокупная цена недвижимости.
Что нас ждет далее? В краткосрочном периоде повышение неизбежно. Льготное кредитование продолжается и расширяется. Ставки падают, предложение тоже. Но спустя 2–3 квартала в 2021 году ипотечный голод может быть удовлетворен. И если дальнейший рост в малоэтажном сегменте будет обусловлен грядущим введением эскроу, на рынке квартир может наступить стагнация. Снижение количества одобренных кредитов уже налицо, сложности на рынке труда и высокий уровень социальной неопределенности — все это может снизить спрос.
Мой прогноз: в 2021 году повышение цен будет постепенным и последовательным. Не менее 15% в среднем по рынку с учетом инфляции. В 2022 году возможно небольшое снижение до 5–7% в зависимости от геополитических, экономических и социальных факторов. Покупать жилье в ипотеку лучше здесь и сейчас. Дальнейшее снижение ипотечных ставок будет компенсироваться ростом цен. Мы уже подняли в марте цены на 10%. С такими темпами роста цен на сырье это придется делать раз в квартал.
Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генеральный директор агентства недвижимости «Бенуа»:
— Я придерживаюсь мнения, что в 2021 году мы увидим прекращение роста цен на недвижимость и начало ее плавной коррекции.
Правительство дает четкие сигналы о том, что экономическая ситуация в стране не находится на лучшем уровне: программа льготной ипотеки продлена не будет, ЦБ РФ объявляет о желании в течение ближайших нескольких лет поднять ключевую ставку до 5–6%, открыто признается, что инфляция выросла более чем на 5% годовых, граждане продолжают активно выводить деньги с банковских счетов.
Ажиотаж на рынке недвижимости привел на рынок покупателей из будущего. Многие из тех, кто планировал купить квартиру в 2021–2022 годах, поддавшись панике, срочно вышли на рынок, тем самым еще больше подогрев цены.
Рост не может быть бесконечным. За 30-летнюю историю развития рынка недвижимости я могу выделить три кризисных периода. И во все эти периоды рынок недвижимости Петербурга вел себя по-разному. В 1998–1999 годы цены в рублях выросли почти в 2,5 раза, а количество сделок увеличилось в 1999 году на 3%.
В 2008–2009 годах цены в рублях упали на 20%, количество сделок, зарегистрированных Росреестром, снизилось в 2009 году на 15%. В 2014–2015 годах цена снизилась примерно на 1%, количество сделок в 2015 году упало на 20%. Далее цены и количество сделок только росли. При этом хочу заметить, что ипотека в те годы не была существенно заметна, и процентная ставка была много выше, чем сегодня.
Уже сейчас могу отметить, что срок экспозиции жилых объектов недвижимости увеличился до трех недель. А ведь еще в ноябре—декабре 2020 года средний срок экспозиции составлял 10 дней. Это говорит о том, что спрос «устал». Программа льготной ипотеки подходит к концу. На самом деле выиграли от этой программы скорее банки и в какой-то степени застройщики. Но точно не граждане. Думаю, что государство не станет больше поддерживать строительство так масштабно.
Илгизя Шарафиева, генеральный директор группы строительных компаний в Сочи («Пушкин», «Универсал», «Парк Горького»):
— Предполагалось, что цены на недвижимость в городе Сочи взлетят на 50% — так и происходит. И это не предел. Администрация объявила о приостановке строительства многоэтажных домов на два года. Где два, там и больше.
Риэлторы бегают по городу и пытаются урвать остатки. Через полгода люди начнут привыкать к таким ценам и перестанут возмущаться. Сочи станет самым дорогим курортным городом.
У кого еще есть возможность покупать недвижимость, рекомендую это делать в ближайшие полгода. Дальше возможность приобретения недвижимости будет не у всех.
Тяжело будет и риэлторам. Не будет больше эксклюзивных договоров с застройщиками. И продажи на вторичном рынке упадут. Люди перестанут метаться и перепродавать недвижимость в ожидании чуда.
Отдых и жилье в Сочи смогут себе позволить не все. Строиться начнут в близлежащих городах по побережью в сторону Крыма. Ждать снижения цен не стоит.
Границы в этом году открывают точечно, и россияне уже боятся приобретать недвижимость за рубежом. Это еще один повод для поднятия цен на внутреннем рынке. Активы стремительно аккумулируются в России. Этому способствовала пандемия. Например, перед Новым годом 1 квадратный метр черновой квартиры стоил 130 тысяч рублей. Сегодня та же самая квартира стоит 280 тысяч рублей за «квадрат». И это экономкласс, даже не бизнес-класс. Делайте выводы сами. Лучшее вложение на сегодняшний день — это жилье.
Много лет назад я удивлялась, что очень дорого жить в Европе. Но одежда там была по сравнению с нашей недорогая. У нас-то вообще ничего не было. А если и было, то стоило очень дорого. До нас все это только дошло. Теперь и у нас жилье будет дорогим. Коммуналка и обслуживание тоже вырастут.
Владимир Михайлов, директор Группы компаний «Жилищная инвестиционная компания» (Казань):
— Одно из направлений развития сферы строительства — это, конечно, меры, установленные законом о комплексном развитии территорий. Мы еще в декабре, в преддверии его принятия плотно изучали законодательную базу в этой сфере. Сейчас определенного отношения к грядущим изменениям у нас нет. Закон вызвал неоднозначную реакцию у застройщиков. Например, ко второму чтению было предложено более 100 поправок: 73 из них отклонили, 58 приняли. Это показатель того, что в рамках законотворческой деятельности закон явно не рядовой, знаковый.
С одной стороны, он должен решить проблему с нарастающим дефицитом земельных участков под строительство многоквартирных домов, с которым сталкиваются застройщики. Он обозначился и в нашем городе, и в других миллионниках, которые мы сейчас активно исследуем. Для нас как для девелоперов Казани этот закон интересен, прежде всего, с точки зрения редевелопмента промышленных территорий.
Если говорить о ценах, то в целом по рынку Казани мы наблюдаем рост на 30–40% по сравнению с показателями прошлого года.
В течение года застройщики выводили новые продукты и новое жилье, которое существенно отличается от того, что строилось в Казани ранее. Произошел новый качественный скачок — он позволил застройщикам увеличивать цены на первичку. Вторичка при этом долгое время не росла. Наоборот, из-за влияния пандемии, многие распродавали имеющуюся недвижимость со скидкой, выводили средства.
Но в конце года мы отметили рост цен именно на вторичное жилье, особенно на то, которое находится в центре города, в домах, сданных 3–5 лет назад.
Разрешений на строительство раньше выдавалось значительно больше. И связано это прежде всего с тем, что стало сложнее в принципе получить разрешение и вывести новые участки. При этом темпы строительства, наоборот, увеличиваются.
Во-первых, потому что во время длительной проектной фазы подготовки участка ты можешь уже готовить проект. Во-вторых, банковское финансирование по эскроу полностью закрывает вопрос финансирования строительства, позволяет стабильно и вовремя осуществлять платежи подрядчику.
До этого застройщик в значительной мере зависел от объема продаж. Благодаря эскроу мы работаем вне зависимости от этого показателя. На примере ЖК «Яркий», где мы завершаем второй дом, мы видим, что темп увеличился почти в полтора раза.
Программа с господдержкой существенно повлияла на рост ипотечных сделок. Многие клиенты, которые даже не задумывались о покупке квартиры, решили вложиться и приобрести недвижимость по данной программе.
Наши специалисты по ипотеке отмечают, что доля ипотечных сделок увеличилась с 60–70% в начале 2020 года до 80–85% — в начале 2021 года. Эту информацию подтверждают и данные Росреестра, который отмечает рост числа ипотечных сделок на 18%. Средняя ставка на покупку жилья по нашим объектам составила 6%. До внедрения госпрограммы средняя ставка составляла 7,5–8%.
Никита Артемьев, административный директор компании «Отелит» (Новосибирск):
— Сейчас сложно сказать, что инвестиции в торговую недвижимость сократятся, так как для обывателя бизнес переходит в онлайн или закрывается, значит торговая недвижимость никому не нужна, — это не так. Эксперты понимают, что рынок недвижимости инертный, и в кризис это один из способов сохранить деньги. Наоборот, возможно появление новых инвесторов, которые будут поддерживать стоимость торговой недвижимости.
Клиентом в этом секторе является ритейл, который арендует или покупает помещения. Изменилось потребительское поведение и действия ритейла, который подстраивается под покупателей и пытается выжить.
Мы видим тренд на доставку и появление новых игроков рынка. Например, появился «Сбермаркет», который не имеет собственных магазинов и продовольственных баз, но получает логистические маршруты и информационную базу.
Также гиганты-ритейлеры как X5, «Магнит» и другие претендуют стать важнейшим элементом экономики. Они — стабильные арендаторы и постепенно «вычищают» рынок от небольших местных продуктовых ритейлеров. В 2021 году предстоит наблюдать за тем, как крупные сети продолжат захватывать и менять продуктовый рынок.
Еще одна тенденция — онлайн-магазины переходят в оффлайн. Появляется все больше пунктов выдачи даже в районных ТЦ, но потребители отличаются от тех, кто идет за покупками в торговый центр. Людей в магазине становится больше, но они могут прийти вовсе без денег и получить то, что им нужно. Поэтому образуется ложный трафик, и это усложняет работу, ведь остаются только спонтанные покупки.
Спрос на электронную коммерцию вырос, компании вводят приложения, службы доставок. Это удобно и выгодно клиентам.
Самый сложный период у сферы услуг, которые без мгновенных изменений перестанут существовать. Образовательные услуги одними из первых нашли решение, и в 2021-м продолжат обучать клиентов онлайн. Общепит в перспективе переквалифицируется в пункты выдачи. Будет кухня, прилавок, но столики и зал для гостей исчезнут. Все внимание теперь не на обеспечение зала и качество обслуживания, а на работу доставки, ее скорость и качество продукта. Рестораны с хорошей музыкой, обслуживанием и блюдами от шеф-поваров выживут, но их станет гораздо меньше.
2020 год для торговой недвижимости был неплохим. Сам рынок растет и перестраивается, но это нормально. Новый год встретили с оптимизмом, потому что есть понимание как расти, уживаться с конкурентами, зарабатывать самим и партнерам.
Сергей Волосников, руководитель департамента оценки и финансово-экономической экспертизы АНО «Национальное экспертное бюро»:
— Аутсайдером из-за пандемии и экономического кризиса оказалась торговая недвижимость: она дешевела из-за введенных ограничений, неблагоприятных прогнозов и высоких рисков, а инвестиции в данный сегмент в 2020 году значительно снизились. Скорее всего, рынок начнет восстанавливаться со второй половины 2021 года по мере роста потребительской уверенности.
В последние несколько лет (до начала пандемии) многие рассматривали сектор коммерческой недвижимости как интересное направление для инвестиций. Сейчас можно отметить сокращение иностранных инвестиций, на возвращение которых вряд ли стоит рассчитывать.
Прошедший год продемонстрировал, что нужно пересмотреть инвестиционную привлекательность разных сегментов рынка недвижимости. Склады показали себя наиболее безопасным активом, инвестиции в который существенно выросли.
С офисной недвижимостью ничего существенного не произошло, это касается и уровня ставок аренды, стоимости и объема инвестиций. Наблюдается некий рост свободных площадей, но при этом и ввод новых офисов замедлился. Наверное, можно выделить тенденцию уменьшения занимаемой площади, а также рост предложений субаренды. Кто-то заинтересовался форматом коворкинга, кто-то сократил часть персонала и оптимизирует расходы, кто-то, пользуясь случаем, переезжает в класс выше, но меньшей площади.
В 2021-м продолжится стагнация офисной недвижимости, развитие сегмента складов, восстановление торговой недвижимости при благоприятном исходе борьбы с пандемией.
Сергей Пауков, директор департамента инженерных и мультимедийных систем IT-компании «КРОК»:
— Сейчас мы видим, что те компании, которые планируют развиваться, пользуются случаем и проводят модернизации и усовершенствования в офисах, понимая, что рано или поздно сотрудники в них все равно вернутся, а угрозы, связанные с пандемией, еще долго будут актуальными.
Кроме того, наверняка возникнет отложенный спрос на коммерческую недвижимость, так что сейчас те, кто вкладывает в ее модернизацию, по сути, работают на перспективу.
Развиваться, в первую очередь, будут модульные и быстро трансформируемые офисы с гибкой инженерной инфраструктурой. Мы уже видим готовность заказчиков создавать такие офисные пространства. Это как минимум удобно и выгодно: трансформируемый офис позволит максимально рационально распорядиться имеющейся площадью. Например, перегородки у переговорных комнат можно убрать, изменить конфигурацию систем освещения и мультимедийного оборудования, и у вас появится пространство для проведения конференции или другого крупного мероприятия.
Кроме того, мы пока точно не знаем, когда завершится пандемия. Трансформируемый офис с возможностью создавать переговорные комнаты разной вместимости и менять конфигурацию рабочих мест максимально отвечает требованиям к соблюдению социальной дистанции.
Компании однозначно будут в поиске энергоэффективных решений, которые позволят сократить расходы на эксплуатацию офиса.
Системы автоматизации и диспетчеризации станут еще более распространенной практикой, при этом с традиционной диспетчеризацией начинает конкурировать облачная. И та, и другая предназначены для мониторинга и удаленного управления инженерными системами и помогают добиться их энергоэффективной работы и увеличения срока службы оборудования. Однако облачная диспетчеризация — это, по сути, сервис по подписке. Ее можно быстро внедрить, выбрав нужные параметры для отслеживания.
Компании будут пересматривать и подходы к технологическому оснащению офисов. Например, в 2021 году мы ожидаем рост интереса к бесконтактным системам контроля доступа, когда вход в здание происходит по распознаванию лица или 3D-образа.
Александра Селезнева, коммерческий директор компании «Ориентир»:
— Среди всех видов площадей в коммерческой недвижимости в ближайшие два года мы увидим продолжение трансформации.
Одним из главных трендов последних лет, усиленных пандемией, стало перераспределение объема площадей между торговыми пространствами и складскими объектами. Данный тренд напрямую связан с ростом Интернет-торговли, которая для основного объема хранения и размещения товарного запаса начала использовать складские площади, которые стали заменять полки в торговых центрах. Эта тенденция повторяет и европейские тренды последних лет.
В свою очередь, переосмысление потребности в офисном пространстве в связи с появившейся тенденцией к переходу на дистанционную работу ряда сотрудников приводит к перераспределению площадей между компаниями. Многие фирмы стремятся оптимизировать офисные пространства, что зачастую связано с необходимостью переезда.
Отельный бизнес в данном ряду оказался в самом сложном положении, выход на те же мощности станет возможен только после снятия всех ограничений для доступа туристов, что, по разным оценкам, произойдет не ранее конца года.
Сергей Ногай, генеральный директор компании «Пулково Скай», девелопер проекта STATUS (Санкт-Петербург):
— Если говорить о сегменте коммерческой недвижимости, то наиболее ощутимо стресс индустрии сказался на владельцах офисных помещений, ведь многие арендаторы задумались о переводе работников на удаленку. Массового перехода не случилось, но девелоперы отреагировали быстро — реконструировали здания, добавили коворкинги и гибкие офисы, чтобы повысить привлекательность объектов и внести новое предложение на рынок.
Менее всего пострадали ритейл и складская недвижимость, благодаря которым осуществляются услуги хранения и реализации товаров. Здесь с большой долей вероятности можно прогнозировать, что собственники бизнеса не станут повышать в ближайшее время ставки, чтобы сохранить пул якорных арендаторов и не оттолкнуть новых.
В гостиничной отрасли в основном пострадали классические отели, однако повысился спрос на аренду апартаментов с кухонным уголком и отельными сервисами в придачу. Этот тип недвижимости сохраняет свою популярность не только у арендаторов, но и у покупателей, для которых большее значение стала приобретать инвестиционная недвижимость, обеспечивающая долгосрочный и стабильный доход.
Пандемия показала, что апартаменты, как один из видов гибридной недвижимости, более выгодное место размещения для различных категорий путешественников. После небольшого падения в начале 2020 года, во 2-м квартале начался рост спроса на инвестиционные апартаменты. Например, в нашем проекте STATUS спрос вырос на 40%.
В ближайшие два года, независимо от сегмента, объекты недвижимости будут развиваться в сторону многофункциональности. Развитие инфраструктуры и сферы услуг приведет к созданию совершенно новых форматов, которые будут актуальными для новой действительности.
Несмотря на то, что квадратный метр — это твердая валюта, отрасль станет более гибкой, больше внимания будет уделяться анализу аудитории и тому, как меняются ее запросы. Пандемия задала рынку недвижимости новый вектор, и уже очевидно, что в обозримом будущем нас ожидает «рынок покупателя», на который нужно будет опираться девелоперам в планировании новых проектов.
Елена Малиновская, директор по аренде управления недвижимости компании Millhouse:
— Офисы и торговая недвижимость — те сегменты рынка, на которые пандемия оказала наибольшее влияние. В текущем году мы ожидаем выправления ситуации и снижения эпидемиологической угрозы, что дает предпосылки к оживлению рынка. Многие компании адаптировались к новым условиям, изменив подходы к организации рабочих процессов. Как результат, компании пересматривают философию организации рабочего пространства, некоторые переоборудовали имеющиеся офисы, кто-то ищет экологичные здания или переехал в гибкие пространства, а кто-то передал часть работ внешним подрядчикам.
Если говорить об изменениях в секторе офисной недвижимости, то для успешной конкуренции девелоперы должны учитывать в своих проектах функциональность и гибкость дизайна рабочего пространства. Оно должно соответствовать требованиям современных компаний, которые в переходе на гибридный формат работы изменили свои рабочие процессы.
Уроком пандемии стало повышенное внимание каждого к своему здоровью, осознание того, что ежедневная среда напрямую влияет на качество жизни сегодня и в будущем. Сформировались новые запросы к рабочему пространству, которым наиболее соответствует формат бизнес-парка. Современные подобные проекты готовы предоставить рабочие места как для крупных корпораций — штаб-квартиру с доступом к хранилищу знаний и философии компании, так и компактное гибкое пространство для работы стартапа.
Для реализации масштабных проектов бизнес-парков необходимы свободные площади, которые доступны в новых локациях за пределами центра города. Сегодня активно развивается Новая Москва и западное направление московского региона — Сколково, где наша компания строит деловой квартал «Сколково Парк», в рамках одноименного проекта комплексного освоения территории. Полагаю, глобальный тренд на децентрализацию будет укрепляться в 2021–2022 годах.
Москва давно стала крупнейшим мегаполисом, который уже не может функционировать как единое целое и распадается на обособленные районы с собственной инфраструктурой. Важно, чтобы при реализации подобных проектов девелопер комплексно подходил к планировке района, созданию мастер-плана застройки.
Реализуя проект комплексного развития территории Сколково общей площадью более 600 гектаров, наша компания создает всю необходимую инфраструктуру для работы и жизни. Она включает в себя жилье, бизнес-парк с торговой и развлекательной составляющей, благоустроенную зеленую зону, кафе и рестораны для отдыха.
Подготовил Николай Алексеев
Фото: из личных архивов экспертов; Shutterstock; Unsplash