— В 2021 году развитие рынка недвижимости будет зависеть от многих факторов. Напрямую влиять на динамику цен будут уровень покупательского спроса и объем качественного предложения на рынке, а также общая экономическая ситуация в стране и возможное принятие ряда поддерживающих инициатив со стороны государства.

Спрос в перспективе двух лет останется на высоком уровне, поскольку в России в целом сохраняется низкая обеспеченность собственным качественным жильем на душу населения. Продление программы льготной ипотеки не только позволит еще большему количеству людей улучшить свои жилищные условия, но и окажет существенную поддержку всей отрасли, удерживая спрос на новостройки.

Любые перемены или кризис — это всегда также и новые возможности. Диджитализация бизнеса и развитие онлайн-решений должны стать теми факторами, которые во многом будут обуславливать успех на рынке недвижимости в будущем.

— До середины 2021 года принципиально ситуация не изменится: девелоперы будут запускать новые проекты, а спрос останется на высоком уровне благодаря программе субсидирования ипотеки. С дальнейшими действиями застройщики определятся, как только государство решит, будет ли оно дальше субсидировать ипотечные ставки.

Сейчас об этом дискутируют представители отрасли, банки, руководители органов государственной власти и муниципалитетов. На мой взгляд, очевидно, что программу нужно продлевать, потому что она не только помогает строительной отрасли, но и стимулирует экономику в целом, способствует решению жилищного вопроса миллионов россиян.

Пока не наметилась положительная динамика доходов и экономический рост, поддержка государства необходима. Если программа будет продлена, то строительную отрасль ждет дальнейший рост в 2021–2022 годах. Соответственно, застройщики будут наращивать объемы предложения, крупные девелоперы, возможно, расширят присутствие на региональных рынках. Цены при этом, вероятнее всего, также будут расти.

— Рынок стабилизируется. Цены на недвижимость будут расти, но динамика замедлится по отношению к 2020 году. Исходя из сегодняшней активности клиентов, ожидаем прирост к концу года примерно на 10%.

Объем предложения продолжит плавно сокращаться. Проектов станет меньше, однако их качество будет расти. Количество строек также продолжит сокращаться, а сама отрасль будет консолидироваться. Рынок постепенно покидают мелкие застройщики с некачественным продуктом. Этот тренд появился после принятия закона об эскроу, и пандемия его лишь усилила.

Завершение программы льготной ипотеки в столичном регионе не станет серьезным потрясением для девелоперов. На сегодняшний день нельготные ставки уже приблизились к льготным. Кроме того, девелоперы совместно с банками-партнерами активно запускают собственные ипотечные программы, в рамках которых ставки по кредитам могут быть значительно ниже «льготных».

— Прошлый 2020 год оказался неожиданным во многих смыслах для всех игроков рынка недвижимости. В начале года все говорили об отсутствии потенциала роста, слабом спросе и нехватке финансирования в связи с переходом на эскроу-счета. Но, как оказалось, тенденция сменилась на совсем противоположную.

Падение продаж в апреле и мае, но не фактического бронирования объектов недвижимости, вылилось в значительный рост сделок по окончании ограничений, связанных с карантином. За ростом сделок потянулся рост стоимости объектов недвижимости, что запустило цепную реакцию увеличения покупок инвесторов и конечных покупателей.

Наши старые привычки — все, что есть, вложить в квартиры — снова массово сработали по всей стране. Льготные ипотеки помогли многим семьям приобрести долгожданное жилье и на многие годы вперед застраховаться от инфляции по стоимости жилья.

— Я полагаю, что в 2021–2022 годах застройщики жилой недвижимости продолжат расти за счет низкой ипотечной ставки и выхода на региональные рынки в связи с принятием закона о комплексном развитии территорий. Весьма вероятно, что крупные застройщики будут получать большую долю рынка в связи с уходом с рынка мелких и средних игроков.

Нельзя исключать, что в конце 2021 и начале 2022 года может произойти спад на рынке жилой недвижимости в связи с перегретостью рынка и желанием тех, кто закупил большие объемы квартир для инвестиционных целей, начать избавляться от покупок.

Застройщики будут наращивать портфели и укрупняться. Весьма вероятно, что начнет улучшаться качество продукта, и большая часть квартир станет продаваться с уже готовой отделкой, а некоторые квартиры даже с мебелью (о чем свидетельствуют заявления Групп «ПИК» и «Самолет»).

— 2020 год для строительного рынка оказался удачным по причине ажиотажного покупательского спроса на квартиры, в связи с чем девелоперы заключили множество сделок. Полагаю, что в текущем и в следующем году спрос останется высоким, но рост цен уже не будет столь стремителен — в среднем они поднимутся на 10–15%.

Что касается стратегии, застройщики начнут активнее осваивать территории за пределами МКАД, например, в Новой Москве. Мы уловили этот тренд, когда задумывали свой проект Russian Design District: сегодня многие устали от суеты, вечных московских пробок и загазованности и стремятся жить ближе к природе, особенно если рядом богатая инфраструктура, дающая возможность совершать все необходимые покупки, заниматься спортом и комфортно отдыхать.

Наши ожидания оказались верны, и реализация ЖК идет очень успешными темпами. К слову, насыщение проектов богатой инфраструктурой, яркие дизайнерские решения, разнообразие планировок тоже станут определяющим трендом в борьбе за покупательское внимание.

— В настоящее время на рынке первичного жилья Москвы нарастает дефицит предложения. Экспозиция массового сегмента, например, сократилась в феврале на 9% и составила 11,8 тысячи лотов. Дефицит обусловлен, прежде всего, высоким спросом, наблюдаемым на рынке.

Вероятнее всего, активность покупателей вызвана государственной программой льготной ипотеки, которая продлится до июля 2021 года. Весной 2021 года мы ожидаем активизацию девелоперов, которые постараются вывести на рынок новые проекты до завершения программы. Предложение, скорее всего, восстановится только к концу 2021 года.

После того как государство прекратит субсидировать жилищные займы, большие игроки столичного рынка новостроек могут начать разрабатывать совместно с банками-партнерами эксклюзивные программы кредитования. Это позволит поддержать покупательскую активность на высоком уровне.

— Предложение не успевает за спросом, рынок реагирует согласно экономическим законам — повышением цены на дефицитный товар. Такое уже случалось ранее, когда из-за доступной ипотеки жилье снова становилось менее доступным: снижение ставок нивелировалось ростом цен. Сейчас может быть исчерпан запас будущего спроса, а после возникнет провал, и ипотека может «перегреть» рынок.

Проанализировав текущую ситуацию, можно предположить, что, вероятнее всего, нас ждет рост цен на рынке недвижимости в 2021 году с дальнейшим обратным снижением в 2022–2023 годах.

Ситуация сильно напоминает 2014 год, когда рубль обрушился, цены на жилье на волне этого вынужденного спроса резко раздулись. Затем последовал период спада, и цены снижались в течение трех лет, вернувшись в итоге на уровень 2013-го года.

— 2020 год прошел крайне неоднозначно для рынка недвижимости. С одной стороны, малоэтажный сегмент испытал небывалый подъем. Ажиотажный спрос в пандемию был закреплен льготными программами. Начало было положено сельской ипотекой, и продолжилось уже в 2021 году массированной поддержкой ИЖС (индивидуального жилищного строительства).

Удержание ключевой ставки привело к падению инвестиционной привлекательности вкладов. Инвесторы переключились на недвижимость.

Рост цен на строительные материалы, рост зарплат квалифицированных исполнителей, рост спроса... Падали только ипотечные ставки. Естественно, росла и совокупная цена недвижимости.

Что нас ждет далее? В краткосрочном периоде повышение неизбежно. Льготное кредитование продолжается и расширяется. Ставки падают, предложение тоже. Но спустя 2–3 квартала в 2021 году ипотечный голод может быть удовлетворен. И если дальнейший рост в малоэтажном сегменте будет обусловлен грядущим введением эскроу, на рынке квартир может наступить стагнация. Снижение количества одобренных кредитов уже налицо, сложности на рынке труда и высокий уровень социальной неопределенности — все это может снизить спрос.

— Я придерживаюсь мнения, что в 2021 году мы увидим прекращение роста цен на недвижимость и начало ее плавной коррекции.

Правительство дает четкие сигналы о том, что экономическая ситуация в стране не находится на лучшем уровне: программа льготной ипотеки продлена не будет, ЦБ РФ объявляет о желании в течение ближайших нескольких лет поднять ключевую ставку до 5–6%, открыто признается, что инфляция выросла более чем на 5% годовых, граждане продолжают активно выводить деньги с банковских счетов.

Ажиотаж на рынке недвижимости привел на рынок покупателей из будущего. Многие из тех, кто планировал купить квартиру в 2021–2022 годах, поддавшись панике, срочно вышли на рынок, тем самым еще больше подогрев цены.

Рост не может быть бесконечным. За 30-летнюю историю развития рынка недвижимости я могу выделить три кризисных периода. И во все эти периоды рынок недвижимости Петербурга вел себя по-разному. В 1998–1999 годы цены в рублях выросли почти в 2,5 раза, а количество сделок увеличилось в 1999 году на 3%.

— Предполагалось, что цены на недвижимость в городе Сочи взлетят на 50% — так и происходит. И это не предел. Администрация объявила о приостановке строительства многоэтажных домов на два года. Где два, там и больше.

Риэлторы бегают по городу и пытаются урвать остатки. Через полгода люди начнут привыкать к таким ценам и перестанут возмущаться. Сочи станет самым дорогим курортным городом.

У кого еще есть возможность покупать недвижимость, рекомендую это делать в ближайшие полгода. Дальше возможность приобретения недвижимости будет не у всех.

Тяжело будет и риэлторам. Не будет больше эксклюзивных договоров с застройщиками. И продажи на вторичном рынке упадут. Люди перестанут метаться и перепродавать недвижимость в ожидании чуда.

Отдых и жилье в Сочи смогут себе позволить не все. Строиться начнут в близлежащих городах по побережью в сторону Крыма. Ждать снижения цен не стоит.

— Одно из направлений развития сферы строительства — это, конечно, меры, установленные законом о комплексном развитии территорий. Мы еще в декабре, в преддверии его принятия плотно изучали законодательную базу в этой сфере. Сейчас определенного отношения к грядущим изменениям у нас нет. Закон вызвал неоднозначную реакцию у застройщиков. Например, ко второму чтению было предложено более 100 поправок: 73 из них отклонили, 58 приняли. Это показатель того, что в рамках законотворческой деятельности закон явно не рядовой, знаковый.

С одной стороны, он должен решить проблему с нарастающим дефицитом земельных участков под строительство многоквартирных домов, с которым сталкиваются застройщики. Он обозначился и в нашем городе, и в других миллионниках, которые мы сейчас активно исследуем. Для нас как для девелоперов Казани этот закон интересен, прежде всего, с точки зрения редевелопмента промышленных территорий.

Если говорить о ценах, то в целом по рынку Казани мы наблюдаем рост на 30–40% по сравнению с показателями прошлого года.

— Сейчас сложно сказать, что инвестиции в торговую недвижимость сократятся, так как для обывателя бизнес переходит в онлайн или закрывается, значит торговая недвижимость никому не нужна, — это не так. Эксперты понимают, что рынок недвижимости инертный, и в кризис это один из способов сохранить деньги. Наоборот, возможно появление новых инвесторов, которые будут поддерживать стоимость торговой недвижимости.

Клиентом в этом секторе является ритейл, который арендует или покупает помещения. Изменилось потребительское поведение и действия ритейла, который подстраивается под покупателей и пытается выжить.

Мы видим тренд на доставку и появление новых игроков рынка. Например, появился «Сбермаркет», который не имеет собственных магазинов и продовольственных баз, но получает логистические маршруты и информационную базу.

— Аутсайдером из-за пандемии и экономического кризиса оказалась торговая недвижимость: она дешевела из-за введенных ограничений, неблагоприятных прогнозов и высоких рисков, а инвестиции в данный сегмент в 2020 году значительно снизились. Скорее всего, рынок начнет восстанавливаться со второй половины 2021 года по мере роста потребительской уверенности.

В последние несколько лет (до начала пандемии) многие рассматривали сектор коммерческой недвижимости как интересное направление для инвестиций. Сейчас можно отметить сокращение иностранных инвестиций, на возвращение которых вряд ли стоит рассчитывать.

Прошедший год продемонстрировал, что нужно пересмотреть инвестиционную привлекательность разных сегментов рынка недвижимости. Склады показали себя наиболее безопасным активом, инвестиции в который существенно выросли.

— Сейчас мы видим, что те компании, которые планируют развиваться, пользуются случаем и проводят модернизации и усовершенствования в офисах, понимая, что рано или поздно сотрудники в них все равно вернутся, а угрозы, связанные с пандемией, еще долго будут актуальными.

Кроме того, наверняка возникнет отложенный спрос на коммерческую недвижимость, так что сейчас те, кто вкладывает в ее модернизацию, по сути, работают на перспективу.

Развиваться, в первую очередь, будут модульные и быстро трансформируемые офисы с гибкой инженерной инфраструктурой. Мы уже видим готовность заказчиков создавать такие офисные пространства. Это как минимум удобно и выгодно: трансформируемый офис позволит максимально рационально распорядиться имеющейся площадью. Например, перегородки у переговорных комнат можно убрать, изменить конфигурацию систем освещения и мультимедийного оборудования, и у вас появится пространство для проведения конференции или другого крупного мероприятия.

— Среди всех видов площадей в коммерческой недвижимости в ближайшие два года мы увидим продолжение трансформации.

Одним из главных трендов последних лет, усиленных пандемией, стало перераспределение объема площадей между торговыми пространствами и складскими объектами. Данный тренд напрямую связан с ростом Интернет-торговли, которая для основного объема хранения и размещения товарного запаса начала использовать складские площади, которые стали заменять полки в торговых центрах. Эта тенденция повторяет и европейские тренды последних лет.

В свою очередь, переосмысление потребности в офисном пространстве в связи с появившейся тенденцией к переходу на дистанционную работу ряда сотрудников приводит к перераспределению площадей между компаниями. Многие фирмы стремятся оптимизировать офисные пространства, что зачастую связано с необходимостью переезда.

— Если говорить о сегменте коммерческой недвижимости, то наиболее ощутимо стресс индустрии сказался на владельцах офисных помещений, ведь многие арендаторы задумались о переводе работников на удаленку. Массового перехода не случилось, но девелоперы отреагировали быстро — реконструировали здания, добавили коворкинги и гибкие офисы, чтобы повысить привлекательность объектов и внести новое предложение на рынок.

Менее всего пострадали ритейл и складская недвижимость, благодаря которым осуществляются услуги хранения и реализации товаров. Здесь с большой долей вероятности можно прогнозировать, что собственники бизнеса не станут повышать в ближайшее время ставки, чтобы сохранить пул якорных арендаторов и не оттолкнуть новых.

В гостиничной отрасли в основном пострадали классические отели, однако повысился спрос на аренду апартаментов с кухонным уголком и отельными сервисами в придачу. Этот тип недвижимости сохраняет свою популярность не только у арендаторов, но и у покупателей, для которых большее значение стала приобретать инвестиционная недвижимость, обеспечивающая долгосрочный и стабильный доход.

— Офисы и торговая недвижимость — те сегменты рынка, на которые пандемия оказала наибольшее влияние. В текущем году мы ожидаем выправления ситуации и снижения эпидемиологической угрозы, что дает предпосылки к оживлению рынка. Многие компании адаптировались к новым условиям, изменив подходы к организации рабочих процессов. Как результат, компании пересматривают философию организации рабочего пространства, некоторые переоборудовали имеющиеся офисы, кто-то ищет экологичные здания или переехал в гибкие пространства, а кто-то передал часть работ внешним подрядчикам.

Если говорить об изменениях в секторе офисной недвижимости, то для успешной конкуренции девелоперы должны учитывать в своих проектах функциональность и гибкость дизайна рабочего пространства. Оно должно соответствовать требованиям современных компаний, которые в переходе на гибридный формат работы изменили свои рабочие процессы.

Уроком пандемии стало повышенное внимание каждого к своему здоровью, осознание того, что ежедневная среда напрямую влияет на качество жизни сегодня и в будущем. Сформировались новые запросы к рабочему пространству, которым наиболее соответствует формат бизнес-парка. Современные подобные проекты готовы предоставить рабочие места как для крупных корпораций — штаб-квартиру с доступом к хранилищу знаний и философии компании, так и компактное гибкое пространство для работы стартапа.