Отмена безадресной льготной программы ипотечного кредитования отбросила рынок на четыре года назад, подсчитали эксперты Frank RG. По итогам года объем выдачи ипотечных кредитов снизится на 39%, до 4,8 трлн руб. Это уровень 2020 года. Как чувствуют себя в этой ситуации участники рынка и на что они делают ставку. Об этом в эфире Public Talks Силы Сообществ гендиректор производственного комплекса ТЕХНОНИКОЛЬ Владимир Марков рассказал автору и ведущему программы Глебу Климентьеву.

Сделок с жилой недвижимостью стало меньше на треть

Сворачивание «Госпрограммы 2020» в июле текущего года сильно ударила по рынку ипотечного кредитования. Индекс минимальных ставок на ноябрь составляет 22,7%, максимальные показатели находятся на уровне 26,6%.

По факту ставки еще выше. Например, в Сбере с учетом дополнительных услуг они могут доходить до 35%. На практике это означает, что, беря в ипотеку 10 млн руб. на 20 лет без первоначального взноса, переплатить в итоге придется почти 50 млн руб. К тому же огромные ежемесячные платежи не всегда могут быть одобрены банками, ведь они не должны превышать половину дохода семейного бюджета.

Действующие сейчас ставки, по сути, – запретительные. По данным ЦБ за октябрь, предоставление ипотечных жилищных кредитов в годовом сравнении снизилось более чем на 50%, как по объему, так и по количеству. С 2024 г. предложение на рынке за год увеличилось на 12%, но спрос на покупку снижается. Так, число сделок в III квартале сократилось на 35%, отмечают эксперты Frank RG.

За счет чего работает ипотека сейчас

Произвольно снизить цены на квартиры застройщик не может. С 2019 г. строительство жилья перешло на проектное финансирование. Эта модель стала финансовой гарантией того, что проект, под строительство которого с дольщиков собраны деньги, будет достроен. Средства размещены на эскроу-счетах и поступают застройщикам по прохождении определенных этапов строительных работ. Однако финансовая модель, определяющая не только сроки, но и объемы и цены, по которым должны быть реализованы квартиры, четко прописана в кредитном договоре между застройщиком и банком. Девелоперам в нынешней ситуации она оставляет не слишком много возможностей.

В условиях отмены льготной ипотеки основные издержки ложатся на застройщиков и покупателей. Банки готовы предлагать заемщикам ипотеку по низким ставкам в начальном периоде при условии их субсидирования со стороны застройщиков. Речь может идти о сокращении ставки до 9-10% на первые 2-3 года. При этом застройщики тоже пытаются компенсировать собственные издержки. Возмещая банку ипотечную комиссию, застройщик может закладывать дополнительные расходы в стоимость продаваемого жилья. По факту это делает ипотеку еще дороже.

Рассрочка от застройщика – еще один экстренный вариант, который сегодня спасает ситуацию в ипотечном кредитовании. По оценкам участников рынка, на долю обычной беспроцентной рассрочки в 1-3 года на первичном рынке сейчас приходится до трети сделок. Отчасти эта форма заменяет банковское кредитование. В этой ситуации, как и в случае с субсидированием ставок, все рассчитывают на изменение ситуации на рынке, но это не более, чем надежда на лучшее, отмечает Владимир Марков. Никаких гарантий.

Хорошие новости

Мрачноватый фон картины увядающего рынка ипотечного кредитования, тем не менее имеет свои яркие и позитивные акценты. Речь идет об индивидуальном жилищном строительстве, на этот сегмент сегодня приходится чуть более половины строительного рынка жилья.

Отмена льготной ипотеки затронула и его, поскольку по итогам первого полугодия доля льготной программы в объеме выдачи ипотеки на ИЖС составляла 60%, следует из данных «Дом.РФ». Так, в сентябре 2024 г. банки выдали на 73% меньше кредитов на ИЖС по количеству и на 33% по объему, чем годом ранее. По прогнозам ВТБ, по итогам 2024 г. рост ипотечного кредитования на ИЖС вырастет на 16% в сравнении с четырехкратным ростом годом ранее, в основном за счет роста среднего чека. Число сделок при этом может сократиться в годовом выражении на 12%.

Сейчас рынок испытывает сложности, но на будущее для льготных программ в сегменте ИЖС создан неплохой задел: на все программы с господдержкой распространятся принципы проектного финансирования – деньги будут проходить через счета-эскроу. Сейчас это новая для рынка ИЖС ситуация, работающих по такой схеме подрядчиков, имеющих аккредитацию в банках по эскроу-счетам, пока мало, отсюда и пробуксовка, но в перспективе она покажет свои плюсы.  «Отмена льготной ипотеки в МКД (многоквартирных домах), несколько меньше коснулась ИЖС. Там, наоборот, были введены инструменты ипотечного кредитования ИЖС на строительство, в том числе с льготными предложениями», - говорит Владимир Марков.

В Дом.РФ согласны с таким прогнозом. Банк полагает, что к 2030 г. половина всех сделок ИЖС будет совершаться с использованием ипотеки, тогда как в 2023 г. на этот инструмент приходилось 30%. Уже сейчас банкиры наблюдают изменения в структуре «Семейной ипотеки» – около 70% кредитов, выданных с июля по ноябрь, оформлено именно на ИЖС. Льготный кредит, по новым условиям, можно взять вне зависимости от региона проживания и возраста детей при условии использования механизма эскроу-счетов. После изменения условий доля частных домов в структуре программы выросла в 4,5 раза.

К тому же в регионах стоимость квадратного метра в многоквартирнике бывает вдвое дороже, чем в собственном доме. Да и спектр предложений здесь шире и возможностей для инвестирования даже меньших по объему бюджетов, больше.

Фото: Рыбаков Медиа; Freepik - dit26978, Wirestock