Уважаемый Михаил Владимирович! Выражаем Вам благодарность за высокую оценку значимости сектора индивидуального жилищного строительства (ИЖС) для экономики России, а также за поручение разработать дополнительные меры поддержки этого направления.

Мы – Конфедерация городов комьюнити (КГК) – выступаем в роли медиатора между девелоперскими компаниями, которые более 10 лет развивают ИЖС, и городскими сообществами, что позволяет им более эффективно обмениваться опытом, искать оптимальные пути решения общих проблем, а также выступать с консолидированными законопроектными инициативами. Наша миссия: выполнение поручения вице-премьера РФ Марата Хуснуллина – ввод 50 млн м2 объектов ИЖС.

В состав КГК входят более 200 представителей, среди которых Игорь Рыбаков (сооснователь и член совета директоров «Рыбаков Фонд», совладелец корпорации «Технониколь», председатель Конфедерации Городов Комьюнити), Валерий Казейкин (председатель секции экспертного совета комитета по строительству и ЖКХ Государственной Думы РФ), Елена Николаева (депутат Московской городской Думы, председатель Комиссии по градостроительству, президент НАМИКС), Ольга Благовещенская (президент Академии Городов комьюнити и сопредседатель Конфедерации Городов Комьюнити), Николай Госман (основатель GOSMAN DEVELOPMENT), представители АО Банк «ДОМ.РФ».

Одним из основных направлений деятельности КГК является выявление базовых проблем градостроительной отрасли и выработка предложений по их решению в целях ИЖС. Приведем ключевые факторы, ограничивающие рост сектора ИЖС: 

1. Экстенсивное субсидирование строительства многоквартирных домов предопределило выбор рынка. Такой эффективный инструмент господдержки как льготная ипотека фактически стимулировал не комплексное развитие территорий, а концентрацию сверхприбыли в руках застройщиков. Поквартальная штамповка небоскребов позволяет им существенно экономить на инфраструктурных затратах. В плюсе за счет государства оказываются и квазиинвесторы, разогревающие рынок, но не граждане, ради которых и реализуется программа. Уровень счастья обладателей микроквартир в макро-застройке, больше похожих на соты в пчелином улье, как будто выносится за скобки. 

2. Нерешенность вопроса о продлении льготной ипотеки на период 2024 – 2027 гг. в отношении вновь строящихся ИЖС. Наметившийся в конце 2022 г. рост спроса в этом секторе, начал стремительно сокращаться (почти на 8%) в октябре – ноябре текущего года в связи с ростом кредитных ставок. В случае прекращения программ льготного кредитования строительства рынок ИЖС продолжит свое стремительное падение в 2024 – 2025 гг. 

3. Отсутствие прямой возможности продлевать льготную ипотеку в случае уступки прав по договорам строительства ИЖС. Правила возмещения кредитным и иным организациям недополученных доходов по жилищным (ипотечным) кредитам (займам), выданным гражданам РФ в 2020 – 2024 гг., утв. Постановлением Правительства РФ от 23.04.2020 № 566 в ред. Постановления Правительства РФ от 28.12.2022 № 2485, которые, по сути, определяют механизм реализации льготной ипотеки, не содержат прямой возможности продления программы льготного кредитования в случае передачи прав и обязательств по договору строительства ИЖС в отношении садовых и дачных домов, реализуемых вне положений ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". При этом сами правила возмещения кредитным и иным организациям недополученных доходов по жилищным (ипотечным) кредитам (займам), выданным гражданам РФ, предполагают возможность выдачи льготных кредитов при реализации строительства частных жилых домов по договорам подряда в соответствии с общими положениями гражданского законодательства. 

4. Слишком жесткие требования к заемщикам проектного финансирования, реализующим проекты ИЖС. Сейчас механизм проектного финансирования применяется в отношении только комплексного индивидуального жилищного строительства. Он не очень согласован с механизмом использования эскроу-счетов. Привлечение проектного финансирования при переходе от эскроу-счетов может занимать до 8-ми месяцев, что критично для ввода жилья в эксплуатацию. Кроме того, проектное финансирование раскрывается при вводе в эксплуатацию очереди строительства, что вынуждает застройщика расходовать собственные оборотные средства на стройку в размере существенно выше установленного порога в 20%. Это повышает риск банкротства небольших компаний – основных игроков на существующем рынке ИЖС. 

5. Медленный темп строительства объектов инфраструктуры под проекты ИЖС, несогласованность сроков ввода в эксплуатацию объектов коммунального обслуживания и автомобильных дорог местного значения. Развитие коттеджных поселков требует опережающего развития инфраструктуры, только в этом случае можно говорить о комплексном развитии пространств для жизни и возникновении в России горизонтальных городов, жители которых будут чувствовать себя счастливыми и защищенными. В то же время необходимость создания полноценной и весьма масштабной инфраструктуры при низкой плотности застройки экономически очень серьезно нагружает проекты ИЖС. Отсутствие стандартов обязательных социальных и коммунальных объектов внутри поселка также играет немалую роль в таком промедлении. 

6. Необходимость упрощения процедуры перевода земель сельскохозяйственного назначения и лесов для целей строительства ИЖС. Действующая сегодня упрощенная процедура перевода земель сельхозназначения для целей размещения ИЖС в земли населенных пунктов посредством изменения границы населенного пункта осуществляется только при наличии веских оснований. Например, расположение участка рядом с населенным пунктом, или наличие плана по развитию территории населенного пункта. Если в генплане территории не предусмотрены изменения, то необходимо обратиться за их внесением. Только после утверждения нового генплана собственник имеет право ходатайствовать о смене категории земельного участка. Основная сложность возникает в тех проектах, которые предполагают развитие ИЖС «в чистом поле», не имеющего непосредственно общую границу с населенным пунктом. Эта процедура нуждается в конкретизации. 

На основании вышеизложенного мы подготовили предложения по стимулированию развития ИЖС:

1. Сохранить возможность получения льготной ипотеки для приобретения жилья в многоквартирных домах только для льготных категорий граждан. При этом для потенциальных покупателей домов в секторе ИЖС доступ к этому финансовому инструменту должен быть максимально широким.
2. Предусмотреть частичное софинансирование приобретаемых гражданами готовых домокомплектов или субсидирование процентной ставки по ипотеке домов из быстровозводимых конструкций.
3. Разработать перечень требований к заемщикам проектного финансирования, отдельно для девелоперов, возводящих многоквартирные дома, и отдельно для застройщиков, реализующих строительство объектов ИЖС.
4. Создать стандарты по обеспечению городских и сельских поселений объектами инфраструктуры.
5. Предусмотреть в национальном проекте «Жилье и городская среда» и соответствующих госпрограммах обязательства по софинансированию органов местного самоуправления в части обеспечения городских и сельских поселений объектами коммунальной, социальной и транспортной инфраструктуры по аналогии с программой социальной газификации.
6. Уточнить процедуру перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов.
7. Для производителей домокомплектов проработать возможность предоставления льготного финансирования на открытие или модернизацию производства.

Для оценки этих предложений просим Вас включить их в план и материалы рабочих групп Правительства РФ.

Также призываем Вас выделить экспертов для взаимодействия с рабочими группами КГК для более детального и эффективного решения вопросов развития сектора ИЖС.  

Уважаемый Михаил Владимирович!

Мы убеждены, что распространение комплексного формата ИЖС, конкурентоспособного по отношению к мегаполисам, сдерживается в том числе недостаточной информированностью как застройщиков, так и представителей госаппарата о лучших мировых практиках развития сектора. Формирование таких знаний и их популяризация, в том числе через специальные учебные программы, также является одним из приоритетов КГК.

За 2022 г. Эльтаун посетило около 90 делегаций, в составе которых были девелоперы, мэры городов, главы департаментов архитектуры из Москвы, Доброграда, Екатеринбурга, Тюмени, Магнитогорска, Новосибирска, Ижевска, Уфы, Самары, Казани и др. Мы чувствуем огромный запрос региональных и местных властей на знакомство с опытом реализации этого проекта и масштабирования его на других территориях. Мы готовы оказывать такую информационную поддержку и даже разработать специальные образовательные программы под их запросы, по аналогии с теми, что уже сейчас действуют для девелоперов. 

В ближайшие 10 лет мы намерены построить 100 подобных проектов в России. Приглашаем присоединиться к реализации этой инициативы представителей профильных структур всех уровней власти. 

Построим новую Россию вместе! 

Игорь Рыбаков, председатель Конфедерации Городов Комьюнити, сооснователь и член совета директоров «Рыбаков Фонд», совладелец корпорации «Технониколь»

Ольга Благовещенская, сопредседатель Конфедерации Городов Комьюнити, президент Академии Городов комьюнити

Фото: Pexels