Ипотека с господдержкой завершила свою работу 1 июля 2024 года. Теперь же покупать недвижимость россиянам предстоит уже по рыночным ставкам. Эксперты прогнозируют, что спрос на первичную недвижимость рухнет на 20–50%. Между тем переплата по ипотеке за типовую однокомнатную квартиру в новостройке в городах-миллионниках после перехода от льготных ставок к рыночным при разных сроках кредита вырастет в 3,19–3,65 раза.

С 1 июля текущего года в стране перестала действовать льготная ипотека на новостройки под 8% годовых, запущенная весной 2020 года в качестве антикризисной меры в разгар пандемии. Аналитики дают разные оценки программы: с одной стороны, льготная ставка дала возможность многим гражданам оформить кредит на жилье по выгодным условиям, но на фоне этого цены на недвижимость в стране взлетели в космос и это не метафора. В итоге рост стоимости жилья, произошедший из-за популярности программы, свел на нет весь положительный эффект от льготной ипотеки. За завершение программы без последующего возобновления этим летом активно выступали в том числе Банк России и Минфин.

Перед финалом программы спрос на льготную ипотеку существенно поднялся вверх. По статистике аналитиков «Домклик», спрос на льготные ипотечные программы в мае увеличился до рекордного уровня в 63,2%. К апрелю показатель прибавил 10 п.п. Особенно заметным был рост спроса в регионах, традиционно лидирующих по ипотечному спросу.  В частности, в Москве доля льготной ипотеки в выдачах «Сбера» составила 75% (+15 п.п. за месяц), в Санкт-Петербурге — 76% (+11 п.п.), в Краснодарском крае — 74% (+11 п.п.), в Тюменской области — 72% (+8 п.п.), в Московской области — 68% (+8 п.п.).

По окончании программы и высокой ключевой ставки Центробанка (16 процентов годовых) ожидается спад продаж новостроек в лучшем случае на 10%, а в худшем — на 40%. «Ставки по рыночным программам находятся на очень высоком уровне, что сильно снижает возможности и желание населения брать ипотечные кредиты, если они не выдаются на льготных условиях», — цитирует Lenta.ru директора по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Ксению Якушкину.

Эксперты ДОМ.РФ на первичном рынке в этом году ожидают снижения спроса на 30–40% по сравнению с 2023-м, сообщил руководитель его аналитического центра Михаил Гольдберг. По мнению эксперта, масштаб будет зависеть от окончательно утвержденных параметров продления семейной ипотеки.

Директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов уверен, что снижение спроса начнется уже летом. В первую очередь упадет инвестиционный спрос, который сыграл роль в разогреве рынка новостроек. С прекращением программы покупка жилья с целью перепродажи или сдачи в аренду станет менее привлекательной.

Тем временем, аналитики ЦИАН по запросу «РБК-Недвижимости» подсчитали переплату по ипотеке за типовую однокомнатную квартиру в новостройке в городах-миллионниках после перехода от льготных ставок к рыночным. При разных сроках кредита переплата вырастет в 3,19–3,65 раза. В финансах это будет сумма от 4,28 млн до 10,71 млн руб. Расчеты велись в городах-миллионниках без учета Москвы и Санкт-Петербурга, так как там средняя цена однокомнатной квартиры выше лимита по льготной ипотеке в 6 млн руб. Средняя стоимость однокомнатной квартиры площадью 37 кв. м в мегаполисах составила 5,55 млн руб. Для этой недвижимости экономисты рассчитали переплату по льготной ипотеке под 8% годовых, а также по средней рыночной ставке на новостройки — 18,3% (по данным «Дом.РФ», на начало июля). Для расчета был взят первый взнос на уровне 30% (таким было требование льготной программы), а также разные сроки кредита — 15, 25 и 30 лет.

При 15-летнем сроке кредита платеж по льготной ставке 8% годовых был на уровне 39,7 тыс. руб., а переплата составляла 1,61 млн руб. С переходом на рыночные ставки (18,3%) ежемесячный платеж вырастет до 63,5 тыс. руб., а сумма переплаты увеличивается на 4,28 млн руб., до 5,89 млн руб., или в 3,65 раза.

Ежемесячный платеж при сроке кредита 25 лет был 30,8 тыс. руб., а сумма переплаты по ипотеке — 3,7 млн руб. При нынешних условиях в месяц за ипотеку надо платить в 59,2 тыс. руб., а переплата составит 12,21 млн руб. Таким образом, переплата возрастает в 3,3 раза, или на 8,51 млн руб.

По льготной ставке ежемесячный платеж на срок 30 лет был еще ниже — 28,9 тыс. руб., но сумма переплаты выше — 4,88 млн руб. По рыночным ставкам переплата за эту же квартиру составит 15,59 млн руб., что в 3,19 раза, или на 10,71 млн руб., будет больше, чем по ипотеке с господдержкой.

Сейчас людей больше всего волнует вопрос: будут ли снижаться цены на жилье? Глава федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов считает, что цены на первичном рынке во втором полугодии, скорее всего, зафиксируются на нынешних значениях, их обвала не ожидается.

«Спрос хоть и важный, но далеко не единственный фактор, влияющий на стоимость жилья. Большое значение имеют инфляционные ожидания, особенно с учетом того, что денежные средства от продажи квартир застройщик получает только после сдачи дома. Плюс снижение доступности кредитных ресурсов, дополнительные затраты девелоперов на программы стимулирования спроса при отмене льготной ипотеки — рассрочки, субсидирование ставок», — цитируют эксперта «Известия».

Хусаинов добавил, что на рынке появятся объекты с индивидуальным дисконтом — часть застройщиков выберет эту стратегию привлечения покупателей, но реальные скидки будут на уровне до 5–7%.

Кроме того, частично заменить ипотеку под 8% могут адресные программы. Это в том числе семейная ипотека под 6% годовых, ипотека для айтишников под 5%, сельская ипотека под 3%, дальневосточная ипотека под 2% и льготная ипотека для жителей новых регионов под 2%.

Такие программы, нацеленные на определенные категории граждан, дадут возможность части соотечественников по-прежнему приобретать жилье с помощью государства, но их масштабы и эффективность будут значительно ниже, чем у льготной ипотеки, что не позволит полностью компенсировать ее отмену.

Фото Артема Реутова; Pexels