Биржевые показатели строительного сектора Объединенных Арабских Эмиратов падают на фоне боевых действий на Ближнем Востоке. В свою очередь обеспеченные россияне теряют интерес к недвижимости в Дубае, так как тут, банально, небезопасно.

Индекс рынка недвижимости Дубая падает пятый день подряд, суммарно опустившись примерно на 20% на фоне эскалации вокруг Ирана, свидетельствуют данные торгов. DFM Real Estate Index в понедельник сократился на 4,76%, до 13 353,18 пункта. Активное падение продолжается пятый день подряд, за это время показатель снизился примерно на 20%, с уровня приблизительно в 16 700 пунктов.

Падают и цены на элитную недвижимость Дубая. За первые пять дней войны США и Израиля с Ираном стоимость объектов в престижных районах Дубая в среднем снизилась на 15%. Падение стало реакцией инвесторов на эскалацию напряжённости в регионе, а также многочисленных прилётов по объектам в Дубае и Абу-Даби. 

Ситуация вскрыла фундаментальную уязвимость экономики эмирата. Роскошный образ жизни в Дубае критически зависит от импортных товаров и привозного обслуживающего персонала. Любой сбой в логистических цепочках мгновенно дестабилизирует всю систему, провоцируя отток капитала, в том числе в криптовалютной форме, отмечает tourprom.ru.

Экономисты давно характеризуют Дубай как масштабный «техногенный эксперимент». Функционирование мегаполиса полностью завязано на бесперебойной работе энергетической и водной инфраструктуры — газовых ТЭЦ и опреснительных заводов. В случае мощного удара по этим объектам город может стать непригодным для жизни уже в течение 48 часов.

Простыми словами, Дубай перестанет быть тем островком стабильности и одним из самых безопасных мегаполисов в мире. В последнюю неделю жители Дубая неоднократно наблюдали беспилотники, был удар по аэропорту и отелю 23 Marina. Так что сейчас многие россияне стремятся, как можно скорее покинуть это райское местечко и вернуться домой.

Между тем, в январе-феврале этого года на ОАЭ пришлось 15% от общего спроса россиян на зарубежную недвижимость, следует из подсчетов аналитиков компании Tranio. Это заметно больше, чем в прошлом году. По итогам прошлого года Эмираты сохранили вторую строчку наиболее востребованных направлений с долей 10,1% от всех заявок клиентов компании, уступая лишь Таиланду.

Медианный бюджет русскоязычных покупателей недвижимости в ОАЭ к концу прошлого года эксперты Tranio оценивает в $325,8 тыс. По итогам 2025 года цена 1 кв. м квартир в Дубае увеличилась на 5,9% и достигла $5,1 тыс. за 1 кв. м. Структура предложения смещалась в более дорогие сегменты. Доля комфорт-класса в диапазоне цен $4,4–7,3 тыс. за 1 кв. м увеличилась на 3 процентных пункта (п. п.), до 49%, бизнес-класса с ценами до $10,3 тыс. за 1 кв. м — на 2 п. п., до 18%, тогда как доля экономкласса снизилась на 8 п. п., до 27%. Остальное пришлось на проекты премиум-класса.

На ближайшие один-три месяца аналитики Tranio закладывают несколько месяцев сниженной ликвидности. При этом даже в оптимистичном сценарии рынок вряд ли восстановится так же быстро, как во время прошлогодней эскалации, когда нормализация заняла две-три недели. При скором разрешении ситуации к осени возможен возврат к траектории 2025 года без выраженной ценовой коррекции. При затяжном конфликте эффект будет сильнее из-за потенциального влияния на миграционные потоки и базу конечного спроса как на рынке аренды, так и в продажах.

Партнер Nikoliers Андрей Косарев прогнозирует паузу в принятии инвестиционных решений в ближайшие недели, в первую очередь со стороны новых инвесторов. Опытные игроки также займут выжидательную позицию, но не будут пересматривать стратегию в целом и вернутся к сделкам по мере нормализации. Тем временем заявлять о системном падении цен оснований нет, а формирование устойчивого нисходящего тренда занимает многие месяцы и возможно лишь при негативном сценарии продолжения конфликта. Базовый сценарий Nikoliers предполагает снижение активности в марте при минимальном влиянии на цены и восстановление спроса уже в апреле при нормализации ситуации, пишет Коммерсант.

Более длинный горизонт риелторы оценивают осторожнее. Ведущий аналитик Prian.ru Филипп Березин считает, что конфликт может стать поводом для коррекции, поскольку предпосылки к охлаждению формировались и без него. До конца нынешнего года Березин допускает более явное превышение предложения над спросом и считает ставку на спекулятивные сделки все менее оправданной. Самые бюджетные варианты в Дубае, по его словам, приближаются к $150 тыс., в то время как средний чек находится в пределах $500 тыс.

На фоне роста неопределенности часть инвесторов изучает альтернативные направления вложений. Аналитики называют Таиланд и Кипр, однако эти направления уже прошли заметный ценовой рост. Также перспективен рынок Турции, где можно получать 6–7% годовых даже на долгосрочной аренде.

Богатые азиаты ведут себя также. Дубай сейчас на паузе, так как репутация безопасного финансового и инвестиционного центра поставлена под сомнение. Согласно статистке Boston Consulting Group, в 2024 году ОАЭ вошли в число самых быстрорастущих центров привлечения финансовых активов в мире. Важным двигателем этого роста стало именно «азиатское богатство», пишет Bloomberg. В дубайской консалтинговой компании M/HQ подсчитали, что выходцам из азиатских стран принадлежат около четверти из более чем 2270 фондов, зарегистрированных в ОАЭ. Сейчас азиатские инвесторы пересматривают свою стратегию и думают над переводом своих финансов обратно в Гонконг или Сингапур.

Фото: Freepik - diana.grytsku