Недвижимость остается достаточно популярным, и, несмотря на сложные экономические вводные, надежным направлением с точки зрения инвестиций. Но на нее тоже влияет масса факторов — от экономической ситуации в стране и регионах до смены архитектурных трендов. Главные точки фокуса при выборе квадратных метров для вложений обозначила Этери Потеряева — коммерческий директор ГК «ДЕСО». С 2007 года застройщик реализовал в Сочи более 265 000 м² жилья, трансформировал знаковые общественные пространства, обустроил развлекательную и социальную инфраструктуру курорта, стал призером ведущих премий в сфере недвижимости.

Тенденции рынка и сроки окупаемости: что важно знать на старте

Для инвестиций в недвижимость россияне выбирают объекты в крупных городах и курортных регионах. Второй вариант становится все более привлекательным за счет динамики внутреннего туризма: так, в конце 2025-го специалисты СберАналитики подсчитали, что за 11 месяцев года наши соотечественники совершили 164 миллиона поездок (на 7,5% больше, чем годом ранее). Среди других интересных трендов:

• - начали выравниваться показатели спроса в сезон и несезон (повышается круглогодичная заполняемость объектов курортной недвижимости);
• - в ответ на это отельеры стали активнее работать над расширением предложений для туристов, продумывать решения на все сезоны — благодаря такой динамике средний чек отдыха на юге России уже составил порядка 11500 рублей в день.

Ваш стартовый капитал для инвестиций будет зависеть от региона, от выбранного объекта, а также от формы оплаты — многие застройщики предлагают рассрочку или скидку при 100%-й предоплате. Вложиться можно, как имея на руках все необходимые средства, так и с помощью кредита, у многих застройщиков действуют совместные программы с банками, где прописаны более низкие ставки.

Конечно, эти инвестиции будут долгосрочными. Период их окупаемости напрямую зависит от выбранного формата и стратегии инвестора. В разрезе курортных объектов номера в гостиничных комплексах под профессиональным управлением при высокой загрузке могут окупиться за 7–10 лет, принося доход как от аренды, так и от роста капитализации актива.

Самая высокая маржинальность заложена в покупке на старте строительства: цена растет вместе с готовностью объекта. Это позволяет либо перепродать лот дороже на этапе ввода, либо получать пассивный доход от сдачи в управление после запуска.

Загрузку комплекса и превращение недвижимости в работающий актив, как правило, обеспечивает управляющая компания. На ней — целый список задач:

• - обслуживание инженерных систем (от водоснабжения до кондиционирования);
• - уборка внутри объекта и на прилегающей территории;
• - контроль за коммунальными платежами;
• - мелкие ремонтные работы, подготовка здания к сезону, капитальный ремонт;
• - маркетинговые активности по привлечению и удержанию гостей и арендаторов;
• - оптимизация расходов.

Локация или концепция? Идеальное соотношение главных факторов

Локация остается самым важным фактором при выборе объекта недвижимости. При изучении вариантов стоит погружаться в специфику конкретного региона и районов, которые вы рассматриваете. К примеру, курортные объекты, в первую очередь, зависят от туристического потока и развития среды. По сути, инвестор вкладывается в часть инфраструктуры. При выборе ему важно учесть:

• - востребованность локации у туристов;
• - близость к морю или другим ключевым точкам (горнолыжные спуски, заповедники, места для охоты и рыбалки);
• - доступность общественных пространств.

На результат вложений часто влияют не совсем очевидные особенности локации. Так, например, для Сочи характерны сразу два горячих туристических сезона: летом сюда едут отдыхать на море, зимой — на горнолыжных курортах. Весна и осень тоже достаточно популярны у туристов: они посещают водопады и дольмены, ездят на экскурсии в старинные усадьбы, проводят время в музеях, пробуют местную гастрономию. Сейчас город переживает настоящий курортный бум (за первые 2 месяца 2026-го он уже принял почти миллион гостей, отели и санатории «загрузились» на 68%).

Но есть важный нюанс: в Сочи мало земли для нового строительства, особенно если говорить о первой линии у моря и центральном районе. Большая часть таких территорий уже застроена, новые проекты появляются в основном через реконструкцию. Объекты с нуля возводят на некотором удалении от первой линии. И это не всегда минус. Объем новостроек в стадии строительства по итогам 2025 года снизился почти до 700 тысяч квадратных метров (данные консалтинговой компании SRG).

Это привело к тому, что ключевую роль начала играть концепция объектов. Возросло количество проектов премиум-сегмента от известных архитектурных бюро, с проработанной инфраструктурой: общественные пространства, зоны отдыха, сервисы внутри комплекса, ландшафтное озеленение. Такие объекты сами становятся точками притяжения и со временем растут в цене.

Перспективы объектов недвижимости в целом сильно зависят от того, насколько они отвечают ожиданиям рынка. Если комплекс продуман и соответствует заявленному уровню, его стоимость со временем продолжает расти за счет повышения цены актива. В 2015 году именно за счет закрытой, продуманной придомовой территории нам удалось сделать уникальным и востребованным ЖК «Сокол» в Сочи. Для жителей и гостей обустроили детские и спортивные площадки, систему фонтанов, безопасный двор без внутреннего движения машин. Еще один наш пример — жилой комплекс «Метрополь». Это первый из проектов города, где была создана полноценная инфраструктура на крыше здания — с зонами отдыха, бассейном, пространствами для спорта. Сегодня это стало уже трендом, а тогда было новаторским решением.

Обращайте внимание на объекты, отмеченные авторитетными премиями: URBAN Awards, CRE Awards, Real Estate Property Awards (REPA), «Поселок Года». К их присуждению чаще всего привлекают жюри с опытом, независимых экспертов — лидеров выбирают объективно и по заслугам.

Законность строительства и прозрачная экономика проекта — база успешных вложений

Но локация и концепция — это еще не все. Инвестору в недвижимость нужно внимательно изучить застройщика, погрузиться в такие моменты как законность строительства и прозрачность схемы покупки. Нужно понимать, как реализуется объект, есть ли разрешительная документация, как будет оформляться право собственности.

Если вы хотите вложиться в недвижимость на этапах котлована и строительства, изучите федеральный закон РФ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» — он будет лежать в основе ваших договоренностей с застройщиком. Правовая база обяжет застройщика работать по договору долевого участия, застрахует дольщиков от долгостроя и двойных продаж. Закон предусматривает использование эскроу-счетов и регистрацию договоров в Росреестре. Все этапы строительства дольщики отслеживают на портале наш.дом.рф.

Лучший способ разобраться — это приехать на объект и пройти по локации вместе с менеджером. Так вы увидите:

• - саму территорию застройки и то, что ее окружает;
• - строительные процессы, активность на площадке;
• - используемые материалы, прокладываемые инженерные сети;
• - проектные, архитектурные, инфраструктурные детали.

Иногда, если приехать у инвестора не получается, застройщик предлагает ему онлайн-экскурсию. Людям без соответствующего опыта к встречам или созвонам рекомендуют подключать брокера. Причем, специалист должен быть не просто продавцом, на него ложатся функции консультанта. Задача брокера — помочь разобраться в форматах недвижимости, юридических моделях и схемах управления, выбрать объект под конкретную инвестиционную стратегию покупателя, будь то сдача в аренду через управляющую компанию, дальнейшая перепродажа с целью заработка или личное пользование.

На приемку квартиры тоже лучше всего приходить со специалистом. Он профессионально осмотрит жилье, используя тепловизор, лазерный уровень и дальномер, проверит объект на соответствие строительным нормам и на отсутствие скрытых дефектов. Стоимость услуг эксперта — от 100 рублей/м² для квартир без отделки, от 120–140 рублей/м² для квартир с отделкой. 

Действуйте по алгоритму и ищите ответы на все вопросы

Самые частые ошибки неопытных инвесторов в недвижимость:

• - покупка без стратегии, на эмоциях, на базе личных предпочтений;
• - неверный расчет заполняемости и арендной ставки;
• - игнорирование юридических рисков;
• - необоснованно дорогой ремонт — полный комплект техники гораздо предпочтительнее отделки эксклюзивной плиткой.

Авторитетные финансисты рекомендуют инвестировать в то, что понятно: недвижимость остается одним из самых осязаемых и предсказуемых направлений вот уже несколько столетий. Выбирая объект для вложения денег, изучайте разные источники информации, погружайтесь в статистику, задавайте застройщику максимум неудобных вопросов, при необходимости — полагайтесь на специалистов из сферы.

Фото: YandexART; личный архив спикера