Клуб экспертов: проблемы аренды коммерческой недвижимости
Какие есть сложности в сфере аренды, как они мешают бизнесу, какие нужны меры господдержки, какие трудности возникали в период пандемии? Об этом мы говорим с нашими экспертами.
Александр Колпаков, член Наблюдательного совета «АКИГ Недвижимость»:
— Несмотря на напряженную обстановку и опасения нового локдауна, бизнес не может стоять на месте и должен работать. За 2020 год все очень хорошо научились взаимодействовать удаленно.
Стало понятно, что быть в офисе каждый день сотрудникам не обязательно, достаточно определенного количества дней в неделю или встреч по необходимости проектными командами.
Для многих данные изменения позволили сократить офисные площади на 30–50%, коворкинговые системы планировок сформировались во многих компаниях.
Офисы в хороших локациях пережили смену арендаторов и сокращение арендных площадей по оставшимся арендаторам.
С другой стороны, в Москве идет активное развитие текущих и новых производств, которые с учетом роста внутреннего спроса на их продукцию и увеличения экспортных поставок только растут. Требуется расширение, дополнительные площади, современные удобные офисы.
Массовая вакцинация уже к сентябрю сформирует свободу передвижения для многих офисных сотрудников, добавится присутствие сотрудников в офисах.
Как прогноз, к осени спрос на коммерческую недвижимость будет расти в современных офисных комплексах. С учетом сохранения работы части сотрудников на удаленке большее количество компаний теперь сможет позволить себе современные комфортные офисы.
Павел Вешаев, генеральный директор FinHelp:
— Рынок коммерческой аренды сильно тряхнуло в прошлом году. Введенная изоляция привела к тому, что почти все перешли на удаленку и начали срезать, а то и вовсе отказываться от арендных площадей. Ожидать, что этой отрасли полегчает в ближайший год не стоит. Возврат позиций будет сильно завязан на цикл восстановления экономики, а значит придется подождать.
В текущих условиях нужно очень сильно задумываться над конкурентностью своих объектов: понимать, а насколько они отвечают текущим запросам, при том не только в плане цены, но и в плане конфигурации. Чтобы оставаться на рынке, придется трансформироваться: кому-то довкладываться в создание максимально готовых офисов, кому-то делить площади на небольшие блоки, кому-то вводить и продавать дополнительные услуги — переговорки, конференц-залы, студии для онлайн-встреч.
Арендному бизнесу придется начать очень активно смотреть в сторону арендатора и подстраиваться под его текущие задачи, чтобы не то, что заработать, а хотя бы удержаться на рынке.
При этом я не ожидаю сильной поддержки от государства. Это бизнес, и это риски, которые его собственники несут самостоятельно. С учетом просевших доходов бюджета и предыдущей риторики органов власти ожидать мер господдержки в отношении не самого бедного сектора экономики не стоит.
Сергей Ногай, генеральный директор «Пулково Скай», девелопер проекта STATUS:
— Бизнес в условиях постоянных отмен и запретов далеко не всегда успевает за решениями регулирующих органов, результатом нередко становится падение трафика посетителей и, соответственно, выручки. Наиболее пострадавшей сферой сейчас, безусловно, является общепит. Не все собственники коммерческих площадей готовы второй год подряд терять прибыль, предоставлять скидки и отсрочки арендных платежей.
Помимо аренды, важной статьей расходов предпринимателя являются затраты на персонал. Чтобы не было коллапса и нового наплыва безработных, необходимы субсидии государства на выплату заработной платы.
Кроме того, на обеих сторонах арендного договора положительно скажется снижение стоимости коммунальных услуг, по крайней мере, на время простоя. Как показывает практика, упрощенное кредитование бизнеса, которое усиленно продвигает государство, подходит не всем предприятиям малого бизнеса, ведь генерировать прибыль еще и на покрытие ссуды могут не все. Помимо ведения продуктивного диалога с властями, необходимо продумывать антикризисную стратегию объекта и автоматизировать бизнес-процессы.
Айгуль Хамитова, заместитель генерального директора УК «Единая арендная система» инвестиционной группы компаний «ASG»:
— Экономический кризис, пандемия и связанные с ней ограничения, безусловно, повлияли на сферу аренды коммерческой недвижимости. Особенно сложным для нас как для собственников недвижимости был период локдауна, когда все наши объекты были закрыты, поступлений не было, нам приходилось нести убытки в виде обязательных платежей и налоговых отчислений.
Главной оценкой этого периода, с точки зрения взаимодействия с клиентами, являлось отсутствие судебных и публичных споров с арендаторами. По итогам выхода постановления Правительства РФ от 3 апреля 2020 года N439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» ни один из наших арендаторов возможностями документа не воспользовался.
Чтобы сохранить договорные отношения на будущее, мы предлагали резидентам следующие решения: отсрочка платежей, увеличение площадей по прежним ценам, месяц аренды в подарок по итогам завершения договорных отношений. И это сработало, те, кому удалось сохранить бизнес, а таких большинство, до сих пор работают с нами. В первом квартале текущего года спрос на офисную недвижимость вырос, но сегодня складывается тенденция смещения спроса в более бюджетный сегмент, многие отказываются от помещений класса А. Из-за пандемии часть бизнесов перешла в онлайн, и в связи с этим появилось больше интереса к аренде складских помещений.
Но это с позиции сохранения отношений с нашими резидентами, а с точки зрения собственника помещений, ситуация выглядела немного иначе... Поддержка собственникам не оказывалась, а затраты на содержание зданий и налоговое бремя никто не отменил. Если локдаун повторится, то он поставит в сложное положение собственников недвижимости. Расходы только увеличиваются и по налогам, и по эксплуатационным затратам, предприниматели, используя прошлый опыт, не намерены ждать, они будут расторгать договора и приостанавливать платежи, под угрозой будет весь бизнес как таковой.
Поддержка со стороны государства особенно важна в период таких кризисных ситуаций. Отсутствие этих мер ставит в очень сложное положение собственников помещений, в итоге они оплачивают все издержки и еще вынуждены идти оказывать помощь. В качестве финансовых мер государственной поддержки можно выделить: субсидии, гранты, налоговые льготы (снижение налога на имущество организаций, земельного налога), кредитные каникулы. В прошлом году в период пандемии частично данные меры были приняты.
В период кризиса и нестабильности ситуации на рынке нужно быть гибкими, вести конструктивный диалог с партнерами, быть готовыми к работе в новой форме сотрудничества, как этого требует время. С каждым арендатором ведется индивидуальный диалог и выстраивается наиболее подходящая модель взаимодействия в зависимости от бизнеса. Мир меняется, и нужно быть гибкими и меняться вместе с ним, чтобы развиваться и быть эффективными.
Анна Коняева, управляющий партнер «ЦПО групп»:
— Самоизоляция прошлого года оказала большое влияние на бизнес в целом, сильно затронув и сферу аренды. Арендаторы и арендодатели спорили о том, кто должен платить за вынужденный простой. Ведь основная обязанность арендодателя состоит в предоставлении арендатору права пользования помещением, а при невозможности пользоваться предметом аренды возникает ли обязанность платить?
До пандемии суды становились на сторону арендатора, указывая в решениях, что если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.
Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017.
Однако в период распространения COVID-19 были приняты специальные нормы (Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ), в том числе регулирующие арендные отношения, которые предоставили арендатору право требовать лишь уменьшения арендной платы, а не полностью освобождали от нее.
Законом № 98-ФЗ предусмотрены также иные послабления, такие как право на отсрочку уплаты арендной платы, освобождение от уплаты неустоек, убытков и иных санкций.
В связи с чем многие арендаторы перестали вносить плату за арендованное помещение. Весомая часть судебных споров этого периода возникла из-за ошибочного мнения арендаторов, что закон установил отсрочку уплаты арендной платы всем без исключения арендаторам. В действительности такое право распространяется лишь на те организации и индивидуальных предпринимателей, которые отнесены к наиболее пострадавшим отраслям экономики.
Руководствуясь недавним опытом, каждая из сторон договорных отношений хочет обезопасить себя, прописывая в договор выгодные для себя условия.
Нужно понимать важность принятия компромиссного решения, анализировать перспективы обращения в суд более детально, так как у всех различные ситуации, у арендодателей и арендаторов разные проблемы.
Если затронуть основные трудности арендаторов, особенно если речь идет о малом бизнесе, это злоупотребление правом со стороны арендодателя:
— Договор аренды составлен на сотнях страниц мелким шрифтом, включает заведомо невыгодные условия для арендатора;
— Большое количество штрафных санкций;
— Множество положений, приложений к договору аренды. Например, о парковке, о правилах поведения на территории общего пользования, о дресс-коде, включающие условия, что нарушение любого пункта положения влечет штраф;
— Сложные нефиксированные расчеты арендной платы, состоящие из дополнительных издержек по местам общего пользования, начислений за ремонт и т.п.;
— Условие, что размер арендной платы привязан к курсу валют. В таком случае при колебании курса это значительное увеличение арендной платы;
— Условие о ремонте за счет средств арендатора и отсутствие компенсации при расторжении договора;
— Возможность расторгнуть договор аренды в любое время в одностороннем порядке. Некоторые арендаторы сталкиваются с откровенным обманом, когда после проведения дорогостоящего ремонта их буквально через месяц выселяют на улицу;
— Невозврат обеспечительного платежа и другие.
Арендодатели также сталкиваются с трудностями:
— Постоянное увеличение кадастровой стоимости (зачастую необоснованное);
— Арендаторы съезжают, обеспечительные платежи не покрывают убытки;
— В кризисный период помещения простаивают, трудно найти арендаторов;
— Многие переплачивают из-за отсутствия грамотной политики в сфере энергетики.
Резюмируя сказанное, аренда недвижимости связана с рядом сложностей и рисков для арендодателей и арендаторов. Для решения возникающих проблем арендодателям нужно обеспечить государственную поддержку. Необходимо предоставить собственникам коммерческой недвижимости нормальные условия, не нагружать их завышенной кадастровой стоимостью, необоснованными проверками и штрафами. Арендаторам сложно выявить сомнительные моменты самостоятельно, поэтому рекомендуем обращаться к профессионалам для проверки юридической чистоты и сопровождения сделки.
Евгений Бурденюк, основатель и генеральный директор девелоперской компании «Отелит»:
— Регулярно появляются новости о поддержке государством предпринимателей, особенно в разгар пандемии это было. Публикуются списки новых рекомендуемых или уже принятых мер. Люди убеждены в том, что бизнес благополучно справляется с кризисом, и скоро все отрасли возобновят свою работу. Люди верят, что любой предприниматель, который нуждается в субсидиях, их получает.
Да, меры поддержки есть, но как их получить? Вы не представляете, с чем предприниматели сталкиваются.
Например, рассмотрим такую меру поддержки как субсидии на сохранение заработных плат. Мой знакомый коллега занимается общепитом. Человек добросовестно пытается сохранить сотрудников. У него 250 рабочих в коллективе. Он сохраняет им заработную плату, соблюдает первичные требования, которые анонсируются в мерах поддержки.
После чего он обращается к государству, все по закону, сохранил сотрудников и претендует на субсидии. Но по факту он не получает ничего. Ему отказывают по незначительным причинам. Нашли в его истории неуплаченный за машину налог в размере 13 рублей. Поэтому он не имеет права получить субсидию. Вот что происходит на самом деле.
Что касается отраслей, которые являются особо пострадавшими. У меня как у компании-арендодателя есть площади, которые занимают арендаторы из особо пострадавших отраслей. Да, они получают помощь и от государства, и от нас.
Мы не берем аренду с тех, кто действительно не работает. Каждую ситуацию мы рассматриваем в отдельности. Отсрочки и скидки просят все, но у нас выработался свой алгоритм принятия решений. Понимаем, что есть арендаторы, которые не понесли больших убытков, но в общей массе хотят тоже получить скидки или отсрочки по платежам.
Есть факторы, которые влияют на принятие решения. Это, в первую очередь, масштаб арендатора, также его дополнительные доходы, количество бизнесов, значимость локации для арендатора и т.д. С нами всегда можно договориться, мы быстро реагируем.
Получается, что есть бизнесы, которым достается помощь с двух сторон. А нам государство говорит, что мы не проходим по ОКВЭД, хотя также нуждаемся. Государство говорит, что будет давать отсрочки, а мы их не получаем. Как предоставлять их партнерам тогда? Наша компания не получает арендных выплат от этих же арендаторов в период их неуплаты.
Но это не повод отказывать арендаторам в льготах, мы понимаем, что есть отрасли, потерявшие от 40 до 100% дохода. И готовы идти навстречу, что и делали в период резкого падения прибыли. Поэтому мы сохранили большой процент арендаторов.
Также у предпринимателей есть страх, что поддержка выйдет дороже, чем взять обычный кредит в банке. Ты думаешь, что получишь сейчас эти 12 тысяч рублей, а отвечать за них будешь еще долгие годы.
Мы, предприниматели, будем биться за себя. Наша цель — предпринимать. Кто-то 40% потерял, кто-то 100%, все по-разному. Наша задача — доказывать и выбивать меры поддержки. Сейчас в них нуждаются все отрасли, и наша не исключение. Конечно, надеемся только на себя, ищем понимания у партнеров, все подходят к проблеме современно и осознают трудности каждого.
Ведь государство не резиновое, и денег лишних не бывает. Я не думаю, что власти ждали пандемию, чтобы потратить дополнительные ресурсы.
Всем хочется честности и понимания, что касается бизнеса в сфере торговой недвижимости. Все осознают, что в кризис ничего не мешает более сильным игрокам забирать места у более слабых, некоторые не успевают подстроиться под новые реалии, а остальные видят дополнительные возможности и развиваются.
Должно быть понимание со стороны арендаторов, что арендные платежи для арендодателя — это доход, позволяющий существовать и рассчитываться по своим обязательствам. Это и налоги, и заработная плата сотрудникам, и финансирование строек, и займы, и доход партнерам.
Но в условиях кризиса с трудностями столкнулись все, в том числе и собственники помещений. Поэтому тех, кто просил скидки или отсрочки по арендным платежам, становилось больше, появлялась конкуренция даже за льготы. Также были те, кто злоупотреблял положением, и просил пересмотреть условия, даже если не терпели убытков в этот период. Почти 90% арендаторов просили скидки в кризис 2020 года.
Мы выстраиваем взаимоотношения с арендаторами индивидуально с каждым. Величина уступки зависит от места, от арендатора и от ситуации на рынке. Если на площадь, которую вы снимаете, будет трудно найти замену, а вы там развиваетесь, но столкнулись с трудностями и нуждаетесь в поддержке, то можно вести переговоры с арендодателем и итог будет положительным. Но если желающих на место много, то вместо 50%-ной скидки вам помещение будет сдано под другой бизнес. Каждый заботится о своей компании и не хочет терпеть убытки.
Единственное, в чем нуждаются предприниматели, это в справедливости и прозрачности. Каждый хочет сохранить свой бизнес и рабочие места, а государство может в этом помочь.
Алексей Кричевский, эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями:
— Если говорить непосредственно о коммерческой аренде с точки зрения арендатора или агентства, то пандемия не внесла принципиальных изменений в жизнь малого бизнеса и арендодателей. Безусловно, были компании и торговые точки, которые вынуждены были закрыться, либо не договорившись с хозяевами помещения, либо ради сокращения издержек, либо перейдя в онлайн и решив работать чисто на доставку. Так, разумеется, были и случаи банкротств.
Но судя по выкладкам и отчетам агентств, а также инсайдам из компаний с рынка коммерческой недвижимости, ликвидные лоты сдавались достаточно быстро и фактически без дисконта к предыдущему арендатору. То есть этот рынок достаточно хорошо работал и год назад.
Если смотреть с точки зрения бизнеса, то одна из проблем, которые необходимо решать — оформление аренды и то, как эта графа затрат будет выглядеть в финансовых отчетах. Если отчетность сдается по российским стандартам бухгалтерского учета, то аренда указывается как затратная часть, если по международным стандартам финансовой отчетности, то аренду, тем более краткосрочную, можно не указывать.
Помимо этого, малому бизнесу здорово помог фактически приказ от власти владельцам помещений искать компромисс на время пандемии и активно искать решение по сокращению оплаты. В зависимости от срока льготных продлений это решение государства помогло пережить пандемию каждому пятому предприятию.
Сейчас можно сказать, что рынок аренды стрит-ритейла полностью восстановился. Вакантных площадей становится все меньше, заполненность самых дорогих переулков Москвы находится в районе 95%, что подтверждает тезис о том, что худшее для рынка позади. При этом остается достаточно много торговых точек, которые закрываются в очень интересных и ликвидных локациях — владельцам сетей необходимо оптимизировать затраты.
Согласно ст.19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» арендодатель был обязан как минимум провести переговоры о снижении арендной платы в период до 1 октября 2020 года. В противном случае арендатор мог привлечь его к ответственности через суд. Отсрочка платежей должна была обговариваться отдельно, но сроки ее полного возврата составляют не позднее 1 января 2023 года. Такая же история была и с арендой у города, если помещение находилось в собственности субъекта.
К слову, в нынешних условиях аренда и покупка коммерческих помещений представляют неплохую возможность как сэкономить, так и выкупить помещение ниже не только реальной рыночной стоимости, но и кадастровой, особенно если арендатор занимает его уже несколько лет и его арендные платежи могут быть включены как часть оплаты итоговой стоимости. Спрос на коммерцию от города упал примерно на 30%, поэтому появляется больше возможностей приватизировать очень приличные ликвидные помещения.
Дмитрий Мальцев, партнер юридической фирмы Platforma Legal:
— Если рассматривать рынок аренды складской и офисной недвижимости с точки зрения договорных отношений, то большая часть сделок, которые заключались до пандемии, выстояли.
Массового применения условий о форс-мажоре не случилось, так как прямых ограничений, делающих исполнение договоров невозможным, не вводилось. Суды обоснованно обязывали стороны доказывать фактическую невозможность исполнения обязательств. Безусловно, заранее предусмотреть все возможные сценарии развития событий было невозможно. Даже после наступления пандемии и введения существующих ограничений, привычные условия о форс-мажоре не претерпели существенных изменений, хотя и стали внимательнее анализироваться сторонами.
Существенное изменение обстоятельств — это еще одна статья, на которую в теории могли бы ссылаться стороны для изменения обязательств по договору. Однако после 2008 года профессиональные игроки рынка в большинстве случаев прямо исключали применение 451 статьи ГК РФ. При этом даже в тех случаях, когда такое исключение не было прямо предусмотрено, суды, руководствуясь системным подходом, сформированным еще ВАС РФ, исходили из того, что наличие пандемии и даже финансовые потери сторон не являются сами по себе основанием для применения 451-й статьи.
Одним из актуальных трендов является более частое применение сторонами «break options» в интересах арендаторов, дающих возможность выхода арендатора из договора без штрафов в определенные промежутки действия договора. Например, для 10-летних договоров это обычно срок по истечении 5 и 7 лет. Можно прогнозировать, что в перспективе арендаторы захотят укоротить плечо планирования и иметь возможность сделать что-то со своими площадями (или их частью) уже через 2–3 года.
Также можно прогнозировать, что будет активнее применяться часть 3 статьи 310, которая предусматривает возможность расторжения или изменения условий договора одной из сторон в одностороннем порядке за плату. В сложившейся ситуации арендаторам важна гибкость и возможность независимо от воли арендодателя оптимизировать занимаемые пространства. Предоставление таких прав арендаторам, безусловно, является большим коммерческим риском арендодателя, что отражается как на ставке, так и на сумме платежа, взимаемого за одностороннее изменение договора.
Судить о том, как пандемия поменяет договорные отношения в области коммерческой недвижимости, еще рано. Знаковые судебные тяжбы и решения еще только предстоят, и формирование устойчивой «ковидной» практики займет еще несколько лет. Однако уже сейчас действующее законодательство предоставляет весь необходимый инструментарий для обеспечения стабильности арендных отношений и сохранения баланса интересов сторон.
Подготовил Николай Алексеев
Фото: из личных архивов экспертов; Shutterstock; Pixabay; Unsplash