Судебные кейсы в сфере
недвижимости: хроники пандемии
За последние пару лет, в пандемийный период в судебной практике в сфере недвижимости появился ряд трендов. Одними из самых болезненных и обсуждаемых тем являются «арендные войны» и появившаяся возможность обращения взыскания на единственное жилье. Мы попросили экспертов разъяснить суть судебных споров по этим вопросам.
Обзор практики обращения взыскания на единственное жилье
Владимир Дергоусов, партнер, руководитель практики правового консультирования компании «Альянс консалтинг»:
— Многие годы единственное жилье должника обладало безусловным иммунитетом от возможности обращения на него взыскания. Кредиторы утверждали, что в отдельных случаях подобное положение не столько гарантирует должнику соблюдение его конституционного права на жилище, сколько существенно нарушает их интересы.
Например, должник мог владеть роскошным домом, исключенным из конкурсной массы, который, в случае обращения на него взыскания, смог бы полностью обеспечить исполнение обязательств перед кредиторами.
В 2012 году Конституционным cудом РФ была предпринята попытка урегулировать данный вопрос — в своем постановлении от 14 мая 2012 года № 11-П КС пришел к выводу, что исполнительский иммунитет должен распространяться на жилое помещение, которое является разумно достаточным для удовлетворения потребности в жилище должника и членов его семьи. Однако критерии для признания жилья превышающим этот уровень так и не нашли отражения в законодательстве, несмотря на подготовку двух соответствующих законопроектов.
С учетом предыдущего опыта 26 апреля 2021 года Конституционный суд вынес постановление № 15-П, где указал, что нельзя отказывать во взыскании жилья только потому, что оно единственное, и определил новые условия, по которым кредиторы могут взыскать указанное жилое помещение. Так, КС полагает, что для принятия решения о применении иммунитета необходимо оценить рыночную стоимость жилья и ее соотношение с величиной долга, а также принять во внимание, возможно ли обеспечить должника замещающим, более скромным жильем.
В свою очередь, Верховный суд в июле этого года уточнил позицию, представленную в постановлении № 15-П. Вопрос о приобретении замещающего жилья должен обсуждаться на общем собрании кредиторов. Указанное жилье должником может быть приобретено после реализации его единственного жилья, при этом кредиторы самостоятельно несут риски, если полученная выручка не покроет их затраты. Для поручителей особенно актуально, что согласно очередности, жилье будет продано только в случае недостатка имущества основного должника.
На данный момент судебная практика с учетом разъяснений Конституционного суда и Верховного суда еще не сложилась. Тем не менее на новое рассмотрение был направлен ряд дел, по которым ранее в обращении взыскания на единственное жилое помещение должника было отказано.
Без сомнения, законодательство по-прежнему нуждается в изменениях, которые бы привели в соответствие действующие правовые нормы. Необходимым представляется установить пределы действия исполнительского иммунитета, порядок оценки жилых помещений, которые превышают уровень нормального существования и порядок взыскания подобного жилья из собственности должника. При этом законодателю необходимо помнить о главной задаче, лаконично сформулированной Верховным судом РФ: «создание баланса между имущественными интересами кредиторов и личными правами должника».
Арендные споры в эпоху коронакризиса
Андрей Большаков, основатель юридической фирмы со специализацией в сфере недвижимости Bolshakov&Partners, экс-директор по правовым вопросам девелоперской компании Capital Group:
— Одной из острых тем в судебной практике остается вопрос арендных споров в сфере недвижимости, связанных с пандемией. Несмотря на принятые государством законодательные акты, которые оказали значимую поддержку прежде всего арендаторам из пострадавших отраслей, судебных споров по данному вопросу было достаточно много.
Напомню, что 1 апреля 2020 года был принят закон № 98-ФЗ о внесении изменений в законодательные акты по вопросам предупреждения и ликвидации ЧС, а 3 апреля 2020-го подписано постановление правительства РФ № 439. Указанные документы предусмотрели, что арендаторам из отраслей, попавших в список наиболее пострадавших от пандемии, предоставлялась по их просьбе отсрочка арендной платы (в период до 1 октября 2020 года) на 2021–2023 годы.
Кроме того, при «невозможности использования имущества» из-за ограничений любой арендатор получил право требовать снижения платы. В случае необоснованного уклонения арендодателя от заключения такого соглашения суд может уменьшить плату «с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации», указал ВС.
Таким образом, была предусмотрена возможность снижения арендной платы, но не были предусмотрены границы снижения. Процент снижения должны были определять суды с учетом всех обстоятельств конкретного дела.
На практике многие арендаторы из пострадавших отраслей считали, что они вообще не должны платить аренду в период локдауна, так как они не могли пользоваться помещениями для своей деятельности (например, дело № А32-37131/2020). Я думаю, это больше эмоциональное впечатление и, как правило, пострадавшие арендаторы — это малый бизнес, который не обеспечен высококвалифицированной юридической поддержкой. Поэтому не все знают детали и последствия принятых мер, в том числе про право на отсрочку.
Стоит отметить, что суды, как правило, занимают нейтральную позицию и в большинстве случаев сокращают арендную плату в период локдауна на 50%. Если в рамках конкретного дела арендодатель докажет, что арендатор фактически мог использовать и использовал арендованное помещение, например, для осуществления иных видов деятельности, то суд может занять позицию арендодателя и отказать в снижении арендной платы и предоставлении отсрочки.
В судебной практике был случай, когда Арбитражный суд Кировской области уменьшил арендную плату ИП на 90%. Арендуемые помещения игрового центра для детей находились в ТРЦ, который был закрыт в период локдауна. В связи «с полным приостановлением деятельности в арендуемых помещениях» суд так сильно снизил ставку, исходя из принципов «соразмерности, разумности и справедливости».
Не очень часто, но встречаются дела, в которых суды отказывают в снижении арендной платы в связи с наличием возможности использовать помещения иным образом. Так, например, один из сетевых ресторанов осуществлял торговлю на вынос, поэтому суд отказал в снижении арендной платы несмотря на то, что арендатор был из пострадавшей отрасли (дело № А40-176540/20-180-1312). Суд обосновал свое решение позицией Верховного суда, указанной в Обзоре ВС РФ № 2, утв. Президиумом ВС РФ 30.04.2022, суть которой заключается в следующем: «Если арендодателем будет доказано, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях пандемии, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (например, в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам), суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего арендатору права полностью или частично».
Порой суды отказывают в льготах, предоставленных арендатору, основываясь на материалах конкретного дела. Каждая сторона должна доказать то, на что она ссылается в подтверждение своей позиции. Если арендатор не смог доказать, что он, например, является представителем из пострадавшей отрасли или не смог доказать, что не мог использовать арендованное помещение для иных целей, кроме как для осуществления деятельности, которая входит в перечень пострадавших, то суд может отказать арендатору обязывать арендодателя предоставить предусмотренные законом льготы.
Из судебной практики видно, что злоупотребления возможны с обеих сторон, некоторые арендаторы могут обратиться в суд, ссылаясь на наличие формальных оснований для предоставления льгот со стороны арендодателей, например, если по документам (по данным ЕГРЮЛ, по уставу) общество является пострадавшим, но при этом фактически осуществляет деятельность, которая не является пострадавшей, то суд может отказать в предоставлении льгот.
Поэтому арендодатель не обязан предоставлять льготу в любом случае, он может учитывать все фактические обстоятельства и соответственно при наличии оснований доказать в суде, что не обязан предоставлять льготу конкретному арендатору.
Важно отметить, что арендодатели, даже понимая наличие всех оснований для предоставления льготы, могут отказывать в добровольном порядке, рассчитывая на то, что не все арендаторы готовы обращаться в суд.
Фото из личных архивов экспертов; Unsplash; Pixabay; Pexels