Как Москва выбирает вектор развития

С точки зрения градостроительства, Правительство Москвы точно знает, какие проекты хочет видеть, а какие — нет. Оно диктует правила: что допустимо строить в пределах Садового кольца, ТТК и т. д. Градостроительное устройство помогает девелоперам проще планировать проекты внутри колец.

Есть несколько тезисов, которые продвигаются:

— Город в 15-минутной доступности;

— Помещение всей промышленности сначала за пределы ТТК, а потом и за МКАД, в Новую Москву;

— Правила изменения вида разрешенного использования земельных участков (пример системы обратной связи). 

Какие новые технологии становятся нормой

Заказчик и трендсеттер — бизнес, а не горожане. Многие тенденции появляются сначала в коммерческой недвижимости, а затем переносятся на жилую и городскую среду.

Девелопер решает, внедрять ли новую технологию, с точки зрения коммерческой эффективности (параметры доходности на вложенный рубль). Для него важна выгода и коммерческая успешность проекта.

Раньше преимуществом компании в сфере недвижимости была услуга подачи бумажных документов в Росреестр. Теперь же электронная регистрация договоров купли-продажи и аренды жилья встречается повсеместно. Если сегодня, например, face ID — это дополнительная фишка, то завтра он будет давать бизнесмену информацию о том, в каком настроении его сотрудники пришли на работу. Такие технологии сейчас тестируются и начинают применяться.

Как новые постройки вытесняют старые

В сфере коммерческой недвижимости и деловой инфраструктуры мы видим, что недвижимость устаревает с огромной скоростью. Новые проекты превосходят построенные ранее — даже те, которым всего 10 лет.

Мы привыкли к классификации бизнес-центров (БЦ): от «А» до «С». Объекты, которые считали классом «А» 10 лет назад, сильно уступают новым по технологичности. В профессиональном сообществе говорят “это БЦ старого «А» класса”. Идет активная ротация: бизнес выбирает более новые объекты, и постоянно их меняет. 

Борьба за человеческие ресурсы

Стоимость строительства и применяемых технологий — по всей России сейчас доступна. Но из-за неравенства в развитии не все готовы заплатить. Здесь важна экономическая активность населения региона. Жители некоторых населенных пунктов только получают газ, в то время как другие переезжают в умные города. Миллионники, в том числе Тюмень, Краснодар, Большой Сочи — конкурируют за экономически активное население. А неразвитые регионы теряют жителей и инвестиции из-за отсутствия инфраструктуры. Рынок действует по принципу: “люди — вторая нефть”.

С Запада к нам пришли методы классификации объектов недвижимости по степени “зелености” и “умности”. В России таким анализом занимается система Clever, разработанная ВЭБ.РФ. Причем по западным стандартам в РФ классифицировано всего 243 объекта, в одной только Москве — 137. Еще по 41 — в Петербурге и Подмосковье. Большинство сертификатов получают БЦ класса «А», но иногда отмечают и производственные предприятия.

Как будут развиваться «умные города»

Будущее не наступает равномерно: технологии появляются там, где есть потребность. Обычно обновление начинается с коммерческой недвижимости. В город приходит такой инвестор, для которого приемлем только высокий уровень технологий. Например, сейчас активно растет Санкт-Петербург, самый крупный проект здесь — Лахта Центр. Дальше “умные” решения инвестор переносит на жилую и городскую среду.

Стоимость строительства при этом несильно отличается от региона к региону. В строительной отрасли все решают не деньги, а качественные идеи. Деньги — ресурс, который можно найти при наличии идеи.

Вопрос — в недостатке интересных проектов. Недвижимость устаревает, уступает место новым объектам. Москва идет именно по такому пути: развивает программу реновации. Петербургу, напротив, не хватает проектов, которые можно реализовать в историческом центре с учетом интеграции в среду. Но если рынок будет оперировать параметрами не денег, а идей — тогда центр города получит решения.

Фото: Pexels