Авито Недвижимость и просветительская компания «Москва глазами инженера» изучили, как застраивалась столица, какое жилье преобладает на рынке и пользуется наибольшим спросом.

В Москве жилой фонд во многом неоднороден и сильно зависит от времени, когда происходила основная застройка территории. Эклектичность столицы высокая: даже в пределах одного района можно встретить здания, возраст которых разнится на десятки и сотни лет. Центр — наиболее яркий пример, здесь есть как палаты XVII века, так и постройки брежневской эпохи и современная архитектура.

Есть и более однородные районы. В основном это территории, вошедшие в границы города в середине XX века и застраивавшиеся комплексно в соответствии с действующим градостроительным планом. Характерные примеры — юго-запад Москвы, районы у метро «Университет» и квартальная «сталинская» застройка вдоль Ленинского проспекта. Если смотреть с высоты, здесь видны аккуратные квадраты кварталов, заполненные почти идентичными по форме зданиями.

Вклад в жилой фонд Москвы домов, построенных до 1930 года, минимален — всего 1%. Тогда город был существенно меньше и по площади, и по населению. Тем не менее первые десятилетия XX века дали несколько ярких всплесков строительной активности. Первый связан с возведением доходных домов — жилья для сдачи в аренду, которое строилось в ответ на интенсивный рост населения. Именно тогда в Москве появились первые «небоскребы» высотой более 5 этажей: в 1913 году в Гнездниковском переулке был построен 10-этажный дом Нирнзее, который выделялся на фоне окружающей застройки. Всего до революции в Москве было построено около тысячи доходных домов, что делает их скорее уникальным, чем массовым явлением.

Второй всплеск строительства пришелся на вторую половину 1920-х годов, когда в СССР развивали кооперативную модель жилищного строительства и возводили кварталы рабочих городков — Шаболовка, Дангауэровка, Усачевка. Это важный период в истории советской архитектуры, однако его доля в текущем объеме жилого фонда столицы также невелика.

В 1930–1955 годы было построено 3% нынешнего жилого фонда Москвы. «Сталинское» жилье объединяет здания 1930-х, 1940-х и 1950-х годов, от парадной застройки проспектов и набережных до типовых кирпичных домов, многие из которых продолжали строить и после начала экспериментов с индустриальным домостроением. Здесь важно упомянуть генплан 1935 года, определивший и утвердивший основные оси и направления, в которых должен был развиваться город. Установка на реализацию парадной ансамблевой монументальной застройки основных транспортных осей города дала нам, например, торжественный Кутузовский проспект (часть от Новоарбатского моста до Площади Победы), а также великолепные набережные, сформировавшие во многом образ «Новой Москвы» того времени. Элитные образцы сталинской архитектуры отличались фасадной декорацией, отделкой подъездов и планировкой: в квартирах часто предусматривали отдельные комнаты или ниши для домработниц. Типовые кирпичные дома того времени были скромнее по фасадам, но просторнее панельных: с высокими потолками, раздельными санузлами и ванными. Особенность той эпохи — заселение не поквартирно, а покомнатно: квартиры сдавали как коммунальные.

Среди столичных локаций квартиры в «сталинках» на Авито Недвижимости проще найти в ВАО (21%) и цена здесь на них самая привлекательная: 342 тыс. рублей за кв. м.

Второе поколение панельных домов строилось в период 1964–1971 гг. Это ранние «брежневки», и они занимают почти пятую часть всего столичного жилого фонда (19%). Объявления о продаже таких объектов на Авито Недвижимости чаще встречаются в ВАО (18%) и САО (13%). Самые доступные объекты по стоимости квадратного метра этой эпохи на платформе — в ЮВАО (328 тыс. рублей за кв. м в среднем) и в ВАО (333 тыс. рублей).

Отдельно стоит отметить районы у метро Академическая и прилегающие кварталы, где развернулось масштабное экспериментальное строительство типового жилья, следы которого мы можем найти в 9-м, 11-м и 14-м кварталах Черемушек. А вот 12-й квартал, например, был полностью снесен в первую волну реновации, на этом месте выросли панельные жилые дома «новой формации» — 2010-х годов.

Третье поколение панельных домов — обновленные «брежневки» 1972–1991 годов постройки — на сегодняшний день вносит наибольший вклад в жилой фонд Москвы. Сегодня в таких домах расположена каждая третья столичная квартира (32%). При этом доля объявлений о продаже таких квартир на Авито Недвижимости различается по округам: в ЦАО она составляет около 3%, в то время как в СВАО достигает 24%, а в ЮАО — 20%.

«Несмотря на невысокую представленность на рынке купли-продажи квартир, именно обновленные “брежневки” пользуются наибольшим спросом у пользователей Авито. Такие объекты расположены в локациях с устоявшейся инфраструктурой и благодаря небольшой площади имеют умеренную стоимость, чем вызывают дополнительный интерес. В среднем по “старой Москве” именно квартиры в домах 1964-1971 и 1972-1991 годов постройки являются одними из самых доступных как по цене метра — 378 и 351 тыс. рублей за кв. м соответственно, — так и по цене за объект: 13,2 и 14,6 млн рублей за квартиру», — комментирует Ольга Клещеева, руководитель аналитического центра Авито Недвижимости.

По стоимости квадратного метра обновленные «брежневки» выигрывают как у предыдущего поколения панельных домов, так и у более новых объектов. Самые доступные цены за квадратный метр у жилья 1972–1991 гг. постройки — в ЮВАО (317 тыс. рублей), ЮАО (324 тыс. рублей) и ВАО (326 тыс. рублей).

«К середине 1980-х годов советское индустриальное домостроение наладило массовый выпуск жилья третьего поколения, которое, по мнению исследователей, стало самым прорывным, как с точки зрения технологий, так и стремления к комфорту жителей. В постсоветский период фактически проходила доработка, улучшение и приспособление типового жилья предыдущих эпох под новые требования времени. В постсоветскую эпоху приходит “рынок” — а с ним и конкуренция», — комментирует Виктория Успенская, лектор и методист компании «Москва глазами инженера».

В 1992–2010 годы Москва застраивается домами четвертого поколения индустриального типового жилья. Сегодня они составляют 21% жилого фонда Москвы. Среди локаций на Авито Недвижимости таких объектов больше всего в ЮЗАО (21%). Они отличаются просторными площадями и оттого более высокой стоимостью покупки. Минимальная цена за квадратный метр по этим лотам зафиксирована в ЮВАО (322 тыс. рублей).

Новые дома, возведенные с 2011 года,  сегодня составляют 10% от всего столичного фонда жилья, а на витрине Авито Недвижимости представляют заметную долю. В ЗАО они занимают 45% экспозиции, в САО — 40%, в ЮАО — 39%, в СЗАО — 38%. Многие из этих объектов приобретались под инвестиции экономически активным населением совсем недавно, поэтому и в продаже их много. Стоимость квадратного метра такого жилья — выше, чем в домах предыдущих периодов постройки.

По типологии жилые дома этого периода во многом продолжают предыдущий этап, но с 2010-х годов набирает обороты строительство жилых комплексов по монолитной технологии. Монолит дает собственникам квартир больше возможностей для индивидуальной планировки: несущие стены не предопределяют жесткую сетку помещений, как в индустриальном домостроении. Запрос на гибкость планировочных решений постепенно смещает спрос в сторону монолитных проектов.

Что касается интереса к объектам разных эпох, то больше всего просмотров и интересантов на одно объявление у «брежневок» двух поколений, которые отличаются относительно небольшой ценой за объект, а также домов сталинской эпохи.

Фото Артёма Реутова; Авито Недвижимость