Долевое строительство — 2020: итоги реформы
Президент поставил задачу, чтобы в России не появлялось больше обманутых дольщиков. С 1 июля 2019-го застройщики не могут привлекать деньги от граждан напрямую. Как за год прошла реформа долевого строительства? Пострадал ли рынок жилья, как предрекал ряд экспертов? В каком состоянии рынок ипотеки после пандемии?
Об этом на конференции ТАСС говорили представители Минстроя, Минфина, Центробанка, банка «Дом.РФ», застройщиков «Эталон» и «Инград».
Артем Федорко, председатель правления банка «Дом.РФ»:
— Реформу оцениваю положительно. Важна оценка наших граждан, ради которых эта реформа затевалась, и здесь мы совместно с ВЦИОМ провели опрос общественного мнения, который показал, что доверие россиян к приобретению жилья на первичном рынке возросло. До реформы только 53% граждан готовы были покупать квартиры на первичном рынке, потому что опасались, что какие-то дома могут быть не достроены. Сейчас доля позитивно настроенных россиян выросла до 70% — граждане доверяют новому механизму. Стало комфортнее покупать жилье, и это, пожалуй, самая важная оценка этой реформы.
Обращу внимание, что ни один дом, начатый по новой схеме, не стал проблемным. То есть по всем объектам, которые реализуются с использованием эскроу-счетов, финансирование происходит ритмично, и ни один из домов в реестр проблемных объектов не вошел.
От реформы выиграли все. Для застройщиков это ритмичность финансирования, что оказалось крайне важным в ситуации с пандемией. Даже в режиме массовой самоизоляции банки продолжали финансирование начатых объектов. Для самих банков этот механизм также крайне интересен, поскольку это новые клиенты, это новый бизнес, и уже очень большой объем кредитных линий банками открыт. Проектное финансирование — это один из самых быстрорастущих сегментов банковского кредитования, несмотря на пандемию и иные кризисные явления.
Мы видим по статистике Банка России, что средние ставки по проектному финансированию опустились до 5–5,5%. Это комфортный уровень для застройщиков. При этом на него оказывает влияние множество факторов. Мы знаем, что та часть финансирования, которая обеспечена эскроу-счетами, предоставляется по льготной ставке. Так, например, большинство банков в качестве льготной ставки предлагают уровень 2–3%, что крайне выгодно.
По части, которая не обеспечена проектным финансированием, ставка действительно зависит от ключевой, и здесь ее снижение Центробанком сказалось позитивным образом. И мы видим, что ставки на рынке стали опускаться ниже 9%, а местами и ниже 8%.
Огромную роль, конечно, играют программы поддержки застройщиков, и здесь я бы обратил внимание, что переход на проектное финансирование позволил мерам господдержки быть более адресными и быстрее доходить до застройщиков и поддерживать отрасль.
Один из результатов реформы — запуск портала нашдом.рф. Это информационная система, которая сделана для широкого круга участников — для граждан, банков, застройщиков. Она дает беспрецедентный уровень прозрачности рынка жилищного строительства. Например, можно зайти на сайт и увидеть динамику строительства по своей новостройке.
Сейчас под каждый проект создается отдельная SPV (проектная компания для определенной цели. — Ред.). Вместе с тем мы видим, что большую часть проектного жилищного строительства реализуют группы компаний, которые одновременно строят несколько комплексов. Крупнейшими являются ПИК, ЛСР, «ЮгСтройИнвест», МИЦ, «Инград» и ряд других.
Ипотечный рынок даже в эти непростые времена нас радует. По итогам первых пяти месяцев 2020 года мы видим, что ситуация складывается позитивно. В количественном выражении выдано ипотеки столько же, сколько и в прошлом году. В денежном выражении мы видим пятипроцентный рост, и это несмотря на ситуацию с пандемией.
Конечно, рост связан и с программами господдержки, и с запуском тех инициатив, которые озвучил президент. Это и программа ипотеки для многодетных, и программа льготной ипотеки под 6,5%, и программа дальневосточной ипотеки. Сейчас более 90% всей ипотеки на первичном рынке выдается с использованием различных механизмов господдержки. Все это дает основание говорить, что по итогам года ипотечный рынок, скорее всего, сможет превзойти показатели 2019-го.
Мы настроены на кредитование всех проектов — и крупных, и средних, и мелких. Поскольку очень разные фирмы строят жилье в регионах. Действительно, для банков кредитовать крупные проекты интереснее, за такие проекты зачастую разворачивается серьезная конкуренция между банками. С удовольствием и мы рассматриваем новые крупные проекты в регионах. Но не будем забывать и про небольшие проекты.
Никита Стасишин, заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ:
— Сегодня в стадии строительства с привлечением средств граждан находится порядка 99,5 млн кв. м жилья. И 35% этого объема — это проектное финансирование с использованием эскроу-счетов. Мне кажется, это главный ответ на вопрос: состоялась ли реформа? Она однозначно состоялась.
Хотел бы напомнить, что до вступления поправок в силу и внедрения эскроу-счетов нашим министерством и правительством было принято постановление, которое позволяло бы достроить проекты по старым правилам, если те или иные застройщики соответствовали ряду критериев. Много было рассуждений о том, что это даст возможность много лет достраивать по старым правилам, никто не перейдет на эскроу-счета. Но из того, что мы видим, даже те проекты, которые теоретически могли быть достроены по старым правилам, все равно перешли на использование новой системы.
Много было разных высказываний о том, что цена квадратного метра взлетит. Некоторые эксперты говорили, что цены вырастут на 20–30%. Кто-то говорил, что ставка по проектному финансированию будет запредельная, что банки не заинтересованы в такой работе. Много было опасений, что рынок жилищного строительства встанет, что новые проекты выходить на рынок не будут.
Несмотря на все те сложности, которым подверглась отрасль жилищного строительства за последние полгода, мы видим, что ни один новый начатый проект не встал, ни один проект по эскроу-счетам не остановился с точки зрения привлечения средств граждан.
И мы видим, что если действительно проект удачный, то эффективная ставка по проектному финансированию даже у тех застройщиков, которые говорили, что «наша экономика этого не выдержит», сегодня не превышает 2–3%.
Очень много кто нам говорил, что «ну вы погорячились, может быть не нужно так жестко вводить эскроу-счета?». Но они молчали о том, насколько жестко нам было дано поручение, чтобы не появилось больше ни одного обманутого дольщика. Эту задачу ставил президент в 2019 году.
Соответственно, нельзя сказать, что просто правильно написан закон. Это была командная работа ведомств, титаническая работа Центробанка с банками, сумасшедшая работа банков в моментальном наращивании компетенций в оценке проектов, строительной экспертизе и т. д. Спасибо в первую очередь трем основным банкам, на которых сегодня держится эскроу: Сбербанку, ВТБ и «Дом.РФ».
Мы несколько лет достраивали большие объемы за «СУ-155» (компанию признали банкротом. — Ред.) и накопили огромный опыт работы. Сейчас достраиваем объекты Urban Group, банкротим другие компании. Достраиваем за проблемными фирмами, чтобы решить вопрос по обманутым дольщикам.
Не все, конечно, гладко. Есть точечные вопросы. Главное, над чем мы сегодня вместе с ЦБ и другими коллегами работаем, — это как вовлечь регионы, где доходность в проектах не превышает 15%. По поручению председателя правительства мы заканчиваем разработку специальной программы, которая будет направлена на стимулирование именно таких проектов с низкой рентабельностью.
Больше всего эскроу-счетов было открыто в Москве и Московской области. Но в столичном регионе было приостановлено строительство из-за пандемии. Однако в момент открытия строек пришел необходимый объем средств, чтобы раскрутить процесс. Деньги поступили одномоментно и не были завязаны на спросе.
Число девелоперов технически уменьшиться не могло, потому что под каждый новый проект создается SPV. Но если мы говорим о застройщиках, которые неэффективно работали в регионах, создавали проблемные объекты и обманывали дольщиков, то, конечно, они ушли с рынка. Если говорить об укрупнении отрасли и каких-то новых трендах, то мы увидим их к концу 2020 года, если это и происходит по регионам.
Есть еще один важный фактор, который не связан напрямую с эскроу-счетами. Это наличие в регионах подготовленных земельных участков. Я имею в виду обеспечение их транспортной, инженерной инфраструктурой. Это то, что должно давать толчок выходу новых проектов в стройку.
Задача нашего министерства — сделать так, чтобы опережающими темпами шло обеспечение инженерной инфраструктурой земельных участков, потому что без этого показатель, установленный президентом по вводу жилья к 2024 году, будет сложно выполнить. То, на чем сейчас сконцентрировано все наше внимание, — как увеличить объемы квадратных метров, находящихся в стройке.
Ипотека по льготной ставке 6,5% заканчивается 1 ноября 2020 года. Сегодня лучшие условия, чтобы взять жилье в ипотеку. Говорить о каком-то продлении программы я считаю некорректным в связи с тем, какие беспрецедентные меры сегодня принимает Минфин. Поэтому ничего не надо ждать, гадать на кофейной гуще, продлят ли эти условия или нет, а нужно сегодня идти и улучшать свои жилищные условия.
Алексей Моисеев, заместитель министра финансов РФ:
— Мы благодарны Банку России, который очень оперативно принял все необходимые акты, которые позволили банкам быть заинтересованными в работе с эскроу-счетами, и это, наверное, сыграло решающую роль в успешности реформы.
Конечно, мы сейчас видим уникальную ситуацию, когда мы фактически полностью защитили граждан, которые покупают квартиру на этапе строительства. Их средства заблокированы на эскроу-счетах и застрахованы на 10 млн рублей. Это почти полностью закрывает риски и делает покупку более привлекательной.
Было много ожиданий, разного рода переживаний о том, что может случиться на рынке. Но ничего не случилось, мы видим, что переход в целом состоялся. И по мере того, как будут закончены в следующем году проекты, которые идут еще по старым правилам, мы придем к полному переходу на новую систему без потерь в объеме строительства уже начиная с 2022 года.
Показатель числа эскроу-счетов — это часть нацпроекта «Жилье и городская среда». Мы видим, что сейчас счетов открыто на общую сумму 1,4 трлн рублей. Это, конечно, меньше, чем надо. Мы ожидаем, что эта сумма вырастет до 4 трлн рублей по мере окончания старых проектов. И я думаю, что к концу реализации нацпроекта в 2024 году мы должны будем обеспечить выход на 6 трлн рублей. Будем работать над этим.
Что касается ставки, то мы не только выполним, но и перевыполним задачи нацпроекта. Но ставка — это не единственный показатель. Там есть еще целевые параметры по штукам. Пока еще значительно меньше выдается ипотек, чем предполагается в нацпроекте. И по этому показателю нам еще надо много работать.
Ольга Полякова, заместитель председателя Центрального банка РФ:
— Хотелось бы, чтобы денежные средства, которые граждане инвестируют в покупку квартиры, были защищены. Конечно, реформа способствует этому.
Было действительно много опасений по поводу того, что это нужно делать, но, как говорится, дорогу осилит идущий, и мы ее осилили. Мне кажется, что как раз этот проект и является таким ярким примером эффективного межведомственного взаимодействия.
1 июля 2019-го — этой даты все опасались, но ничего страшного не произошло. Банки и застройщики нашли общий язык, дома строятся, финансирование осуществляется.
В 74 субъектах РФ на сегодняшний день строятся дома именно с использованием новой схемы финансирования. Это достаточно хороший показатель. Открыто кредитных линий на 1,4 трлн рублей. Это сумма очень существенная, банковский сектор ранее никогда не предоставлял на жилищное строительство таких кредитов, поскольку основным источником финансирования были денежные средства, собираемые застройщиками напрямую от физлиц.
Сейчас же риски сместились на балансы банков. И, надо отметить, банки, кредитуя застройщиков, относятся очень внимательно к оценке рисков и на этапе принятия решения, и в процессе всего жизненного цикла проекта.
Те застройщики, которые имеют негативную деловую репутацию, конечно, не могут претендовать на получение кредитов. Есть объекты низкомаржинальные. То есть объекты, строящиеся в основном в регионах в небольших городах, но при этом они возводятся компаниями с положительной репутацией. Правительство думает сейчас, каким образом помочь этим застройщикам строить их объекты. Ведь люди в малых городах также нуждаются в улучшении жилищных условий.
Есть уже в регионах новые дома, которые финансировались по новой схеме. Поэтому можно сделать вывод, что реформа действительно достаточно успешно проходит и, думаю, и в дальнейшем банки будут финансировать застройщиков, чтобы способствовать развитию нашей экономики. Мы уже сейчас видим, что банки начинают конкурировать за хороших застройщиков и список учреждений, готовых финансировать строительство жилой недвижимости, расширяется.
Безусловно, пандемия внесла свои коррективы, но надо сказать, что быстрая реакция правительства, Минстроя, Минфина и Банка России позволила продолжить финансирование. Все знают, что сейчас действует программа субсидирования ставок кредитов, выданных застройщикам, и субсидирование процентных ставок по ипотеке. То есть таким образом поддерживается и спрос, и дальнейшее финансирование строительства недвижимости.
Если ранее фондирование зависело от спроса, готовности наших граждан вкладываться в строительство, то сейчас у застройщиков есть стабильный приток средств, кредитные линии. И это во многом способствует строительству домов в сроки, предусмотренные проектными декларациями. А это значит, что наши граждане получат свои квартиры вовремя.
Что касается распространения 214-го ФЗ на финансирование коммерческой недвижимости, то нам видится, что такой потребности на сегодняшний день нет.
В отношении процентов по ипотеке — ориентиры были заданы президентом. Ставка должна составлять 8% к 2024 году. И мы видим уже сейчас, что есть предложения даже ниже этой отметки. Конечно, вслед за уменьшением ключевой ставки ЦБ снижается и стоимость кредитных ресурсов. Поэтому и с этой точки зрения реформа идет достаточно хорошо.
Геннадий Щербина, президент ГК «Эталон»:
— Для нашей группы этот год подтвердил, что компании, которые заранее подготовились к изменениям в законодательстве, работают без особых потерь или изменений. Мы провели предварительные переговоры со всеми крупнейшими банками, и на сегодняшний день у нас есть с ними договора на проектное финансирование. Поэтому я считаю, что для нашей группы этот период прошел очень позитивно. И на сегодняшний день порядка 20% строящегося жилья из почти 2 млн кв. м возводится по новым правилам. Мы не испытываем особых трудностей.
Естественно, банки при рассмотрении документов на проектное финансирование очень тщательно подходят к выбору, к проверке документации. Если маржа проекта маленькая, то банки отказывают. Но, с моей точки зрения, и правильно делают. Мы не должны допустить появления обманутых дольщиков.
Даже несмотря на карантинный период мы заметили увеличение ипотечных продаж. На 70% в Москве, на 60% в Петербурге — это очень значительное для нас увеличение. Поэтому наша группа считает, что те меры, которые предприняты правительством год назад, абсолютно правильны. Ничего страшного в них нет. Останутся игроки, которые умеют работать, и я уверен, что мы на правильном пути.
Наша группа рассматривает вопрос выхода в другие регионы РФ, но, проводя переговоры с крупными банками, мы выяснили, что не все они могут обещать проектное финансирование. Хотя администрации регионов, губернаторы очень рады были бы видеть крупных застройщиков, которые украсят города своими комплексами. Но это опять же достаточно крупные проекты, потому что на мелкие нет смысла выходить. И здесь мы ждем, что банки пойдут нам навстречу.
Петр Барсуков, директор департамента финансов ГК «Инград»:
— Благодаря проактивной позиции Минстроя, ЦБ и банков подготовка к реформе началась заранее, что позволило ей пройти достаточно безболезненно. В настоящий момент по системе эскроу реализуется порядка 60% проектов нашей группы.
К счастью, конкуренция банков повысилась. Помимо мейджоров вышли на рынок и средние банки. Отличные продукты предложили ВТБ, «Дом.РФ», Сбербанк, а также банк «Открытие» и МКБ. Это дает хороший выбор застройщику.
Были страхи по поводу процентов, но сейчас наша средняя ставка по портфелю в режиме эскроу составляет два с небольшим процента. Заметного увеличения стоимости финансирования не произошло. Это касается как московских проектов высокомаржинальных, так и проектов подмосковных, где маржа ниже.
В период пандемии эскроу-финансирование показало себя хорошим элементом, который добавил устойчивости системе. В этом режиме застройщик фактически гарантированно обеспечен проектным финансированием независимо от тех условий, которые складываются на рынке. Ведь таких стрессов, как в 2020-м, никто не прогнозировал. По факту нам пандемия не сильно помешала.
Что касается мер господдержки — наиболее эффективным инструментом остается поддержка ипотеки. Она дает возможность прежде всего потребителю выбирать те проекты, которые ему интересны и которым он доверяет. Эскроу-финансирование действительно добавило уверенности клиентам. Мы также проводили опросы и выявили, что покупатели прекрасно понимают новую систему.
Мнение независимого эксперта
Никита Перекальский, генеральный директор компании «АКИГ Недвижимость»:
— Реформа долевого строительства не только не провалилась, как многие считали, а, наоборот, лишь увеличила спрос на новостройки. Люди получили возможность безопасно вкладывать деньги в строительство домов независимо от того, строит ли застройщик на свои деньги либо получает проектное финансирование в банке. Можно сказать, что рынок от этого стал только безопаснее. Большинство потенциальных покупателей жилья считают, что реформа пошла рынку на пользу.
Банки в плюсе от новой схемы финансирования жилья. Они получают новых крупных корпоративных заемщиков и при этом могут полностью контролировать расходование ими средств.
Ситуация на рынке ипотеки также стимулирует спрос: растущие ставки заставляют покупателей действовать быстрее. Теперь вторичный рынок и первичный выравнены по условиям. И застройщик должен предложить лучший вариант, чем на вторичном рынке, чтобы продать метры.
Считаю, что проведение этой реформы положительно повлияет на строительный рынок, сделает его более конкурентоспособным.
Подготовил Николай Алексеев
Фото: Shutterstock; из архивов спикеров
Прорыв санкционной блокады, поддержка семей, рекордный урожай. Главные тезисы отчета Михаила Мишустина в Госдуме