Строительный «Оскар» достается…
Победители премии «Рекорды рынка недвижимости — 2019» рассказали о ситуации в отрасли, об ипотеке под 6%, счастливых дольщиках и самой дорогой «квартире» в России.
МИЛЛИАРДОМ БОЛЬШЕ
Президент группы компаний «Кортрос» Вениамин Голубицкий, ставший победителем в номинации «Персона № 1», считает, что для девелопмента год в целом был удачным.
— Многие игроки рынка показали свои лучшие результаты, — сказал он. — Несмотря на то, что и рынок пугали, и нас ставили в сложные условия. Но мы уже адаптировались к тому, что спокойно не бывает: либо шторм, либо полный штиль. Для нашей компании этот год был принципиальным, потому что мы меняли многие подходы. Нам казалось всегда, что отрасль при всей ее значимости для экономики оставалась на отшибе. И с точки зрения производительности труда, и с точки зрения бюрократических взглядов. И мы подумали: почему так происходит? Почему нельзя мыслить как в передовых отраслях? И мы стали развивать инновационные подходы — от построения узнаваемых брендов и до создания умных городов.
Коммерческий директор московского территориального управления группы «Эталон» Василий Фетисов похвалился годовой выручкой в 1 млрд долларов (68 млрд рублей). Его компания победила сразу в трех номинациях — «Хит продаж № 1», «Жилой квартал Москвы № 1» и «Инфраструктура объекта № 1». Он заметил, что на рынке наметился тренд на консолидацию. Игроки рынка объединяются, чтобы стать сильнее.
— Группа «Эталон» выкупила 51% акций компании «Лидер-инвест», сейчас идет активный процесс интеграции, — поделился Фетисов. — Мы планируем завершить процесс в третьем квартале 2019-го и будем смотреть дальше, что можно еще консолидировать.
Марина Любельская, первый заместитель гендиректора концерна «Крост», взявшего Гран-при, рассказала о другом тренде — жилые дома будут становиться все выше, практически упираясь в облака.
— Еще в 2008 году мы для себя поставили задачу строить дома выше ста метров, — сказала она. — И с тех пор мы построили ряд высотных зданий. Все понимают, что стоимость земли на вторичном рынке достаточно высока — может достигать 250 млн рублей за гектар. И мы стараемся строить выше и при этом оставшуюся землю отдавать людям под их нужды и активности. Это и профессиональный спорт во дворах, и серьезные парковые проекты.
«Крост» активно участвует в столичной программе реновации. В компании обещают превратить депрессивные территории в «цветущие сады». Например, в одном из их проектов в Северо-Восточном округе Москвы 40% объектов будет отдано под нужды реновации, а 60% — под коммерческое жилье.
Елена Комиссарова, гендиректор компании «БЭЛ Девелопмент» (награда в номинации «Объект 5 звезд»), заметила, что Москва на российском рынке — отдельная планета.
— Столица даже от Санкт-Петербурга сильно отличается, — говорит она. — В других региональных центрах, несмотря на все реформы, покупательская способность очень низкая. И хотелось бы пожелать, чтобы все инструменты, которые присутствуют, — и ипотека, и проектное финансирование — помогали развивать отрасль по всей стране.
Хорошим региональным кейсом поделился глава компании «Геометрия» Павел Кострикин. Его проект стал победителем в номинации «Коттеджный поселок № 1». В 10 км от центра Казани были возведены десятки таунхаусов, в каждом из которых есть гараж с автоматическими воротами.
— Проект европейского типа, без высоких заборов. И пока в таком качестве образ загородного жилья для наших людей еще непривычен. Многим приходилось объяснять, что такое таунхаусы и что с ними мы конкурируем не на рынке коттеджей, а с обычным городским жильем. Просто этот формат россиянам еще надо распробовать.
ЭСКРОУ ПОДНИМЕТ ЦЕНЫ
С 1 июля в России изменятся правила игры для застройщиков. Они больше не смогут привлекать средства клиентов напрямую. Покупатели должны будут переводить деньги на эскроу-счета в банках, кредитующих строительство.
— Если в первом полугодии 2018 года практически никто на рынке не верил, что будет рост цен, то спустя год мы видим в Москве, что увеличение стоимости в разных сегментах доходит уже до 9%. И эта тенденция продолжится, — уверен Василий Фетисов. — Сейчас уже более четкие и понятные условия по проектному финансированию. Видно, что только за счет этого фактора 8–8,5% себестоимости будет прирастать. Это все неизбежно отразится на цене недвижимости. Клиенты опасаются даты 1 июля, и темпы продаж перед ней выросли почти на треть. Во второй половине этого года мы видим больше рисков, темпы продаж могут сократиться. Думаю, сейчас все девелоперы запасаются кешем, формируют финансовую подушку, чтобы с меньшими потерями пройти этот период. Но к самим эскроу-счетам мы готовы. Здесь хедлайнер — Сбербанк, для нас также и Альфа-банк. По технологии там в принципе все просто. Поэтому каких-то проблем по эскроу-счетам мы не видим.
Елена Комиссарова считает, что из-за нового закона рост цен будет больше — до 10–13%. Причем в премиальном сегменте эти цифры будут еще выше.
— А я пессимистично смотрю на эскроу-счета, — сказал Павел Кострикин. — Мы — лидеры рынка недвижимости — это как-то переживем. А остальные? Я встретился недавно с представителем небольшого застройщика, и он сказал, что они уходят с рынка. Полагаю, закон в нынешнем виде работать не будет и его ждет еще множество поправок.
Коммерческий директор компании «РГ-Девелопмент» (победа в номинации «Выбор покупателя») Яна Сосорева считает, что цель закона благая — обезопасить дольщиков. Довольных клиентов будет больше. Но есть один нюанс, о котором часто забывают.
— В случае форс-мажора дольщикам компенсируют только 10 млн рублей, но есть большое количество объектов, которые дороже этой суммы, — напомнила она. — Также не забывайте, что цены будут расти и из-за повышения НДС, что отражается на стоимости стройматериалов. Ну и конечно, помним, что банки даже под залог денег клиентов не будут кредитовать застройщиков бесплатно. Это обойдется им в 6–12% годовых.
Участники дискуссии также вспомнили о том, что дороже становится и рабочая сила. Если раньше на стройках было много нелегалов-гастарбайтеров, то теперь они легализовались благодаря патентам. Работать стало проще — облав стало меньше, но это стоит определенных денег. Плюс ко всему работники становятся более требовательными к размеру оплаты труда, особенно россияне.
МАГИЯ ШЕСТИ ПРОЦЕНТОВ
Среди немногих позитивных факторов — недавнее снижение ставки Центробанка. Значит, проценты по ипотеке вновь поползут вниз.
— Многие годы мы говорим, что 6-процентная ставка по ипотеке является рубежной, — сказал Вениамин Голубицкий. — У меня нет сомнений, что это действительно бы сильно повлияло на спрос и изменило отрасль.
Василий Фетисов отметил, что пока это слишком отдаленная перспектива.
— Первый рубеж — это все-таки 10%, — подчеркнул он. — В 2018 году средняя ставка дошла по первичке до 9,5%, затем ЦБ поднял ставку и ипотека была уже в среднем под 10,5%. Сейчас Центробанк вновь поменял вектор, и нам важно пробить эту круглую отметку. О 6% мы пока даже не думаем, хотя это был бы действительно взрывной рост спроса.
Вениамин Голубицкий добавил, что низкая ставка не станет панацеей. В отрасли много проблем, которые надо решать комплексно.
Яна Сосорева высказала интересное наблюдение, что число ипотечников растет не только в сегменте «эконом», но также и в «комфорт плюс» и «бизнес».
— Еще недавно в этих форматах доля ипотеки составляла 5–10%, — напомнила она. — То есть дорогое жилье люди приобретали в основном за счет собственных средств. На сегодняшний день в наших жилых комплексах мы видим, что дорогое жилье приобретается с использованием ипотечных средств в половине случаев и выше. То есть в среднем 60% покупателей — ипотечники. О чем это говорит? Люди, которые раньше могли себе позволить экономкласс около МКАДа, начинают приобретать более комфортное жилье ближе к центру. Поэтому ипотека очень важна, и снижение ключевой ставки ЦБ в итоге поддержит спрос на всем рынке.
МАНХЭТТЕН НА РУСИ
В этом году в Москва-Сити переехало сразу несколько министерств. Глава Минэкономразвития Максим Орешкин считает, что это повысило эффективность сотрудников и снизило расходы. Сити становится центром притяжения для многих. О модных тенденциях рассказал гендиректор ЗАО «Башня Федерация» Михаил Смирнов, чей комплекс получил награду в номинации «Небоскреб № 1».
— Мы считаем, что башня «Федерация» — самое высокое здание в РФ, — сказал он. — Технически «Лахта-центр» в Санкт-Петербурге выше, но достигается это за счет необитаемого шпиля. Их верхний этаж ниже нашего. При этом у нас самое вместительное здание. Площадь — 442 тысячи квадратных метров, притом что площадь земельного участка под зданием всего 1,07 гектара. Пожалуй, в России и Европе нет зданий, которые бы имели такое соотношение. У нас нет привычной крыши — она стеклянная. И здесь расположен уникальный пентхаус, где стены только в ядре, а все, что сверху и сбоку, — огромные стеклопакеты. Часто спрашивают: качает ли на вершине? Нет, не качает. И там чистый воздух, потому что на высоте все время дует ветер. При этом «Федерация» стоит не где-нибудь, а в Москва-Сити. В пешей доступности около 600 объектов инфраструктуры, в том числе 240 кафе и ресторанов. Тут есть все. Бытует мнение, что в Сити очень дорого. Конечно, вышеупомянутый пентхаус стоит 2,6 млрд рублей. Но мы можем подобрать апартаменты и за 20 млн. Поэтому жить в Сити — это не фантастика.
Михаил Смирнов поделился деталями прошлогодней сделки — минус первый этаж был продан за 2,6 млрд рублей (видимо, цифра знаковая). Вышло по 800 тысяч рублей за «квадрат». Что примечательно, в этом году площади еще подорожали, потому что спрос в Сити продолжает расти.
— Если раньше мы даже не думали о таких сделках, то сейчас это норма, — говорит Смирнов. — Инвесторы видят, что там много офисных сотрудников с неплохими зарплатами, очень высокая проходимость, и они с большим удовольствием покупают торговые площади. Что касается свободных мест для переезда остальных министерств, то, полагаю, в таком количестве их уже просто нет. Как говорят брокеры, если кто-то приходит и ищет себе 500–1000 метров в Сити, то за пару часов ему показывают все имеющиеся варианты, потому что их осталось не так уж много.
При этом несколько лет назад журналисты с ехидством говорили, что офисы в Сити никому не нужны, что треть площадей пустует. Все изменилось — площади уже заняты. Но это не просто так происходит. Действительно, пять лет назад Сити был совершенно в иной ситуации — шли стройки, было очень много заборов, сложно было проехать и даже пройти. За эти годы, особенно последние пару лет, этот район кардинальным образом поменялся — ушли ограждения, появились парковки, удобная навигация. Есть еще пара строек, но они на окраине Сити и уже не повлияют на ситуацию. По словам Михаила Смирнова, Сити становится по-настоящему модным местом. Если раньше в восемь вечера там почти не оставалось людей, то сейчас пройти сложно.
— В башню «Эволюция» продолжают переезжать сотрудники госкомпании «Транснефть», — продолжает Смирнов. — Некоторые работники из регионов покупают себе в Сити небольшие апартаменты. Очень удобно: приехал, чемодан бросил — и пошел в офис. И несколько таких сделок мы уже провели. То есть люди покупают жилье поближе к своим материнским компаниям. Так что формат Сити для жилья и работы вполне востребован.
ДРУГИЕ НОМИНАЦИИ
Компания «БЕСТ-Новострой», которой в этом году исполняется 10 лет, одержала победу в номинации «Риелтор № 1». Портфель проектов компании включает порядка 5 млн кв. м в новостройках Москвы и Подмосковья. Ежегодно обладателями квартир становятся порядка 9 тысяч клиентов фирмы.
В номинации «Ипотечная программа № 1» победил Абсолют-банк, который первым запустил уникальное предложение — снизил за счет собственных средств ставку с 6 до 5,75% по госпрограмме для семей с детьми.
«Аналитической системой № 1» признана система мониторинга новостроек bnMAP.pro, которая функционирует в Московском регионе, Санкт-Петербурге и Ленинградской области. В базе представлены данные по 3000 корпусов, которые обновляются ежемесячно.
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
Сергей Силин, директор департамента сделок с недвижимостью «АКИГ Недвижимость»:
— Переход на эскроу-счета, на мой взгляд, прежде всего приведет к монополизации отрасли и повышению барьера для входа на рынок новых игроков. Банки будут выбирать для сотрудничества только надежных заемщиков. Это приведет к уходу с рынка более мелких застройщиков и, возможно, к снижению конкуренции.
В целом в отрасли наблюдается достаточно проблем. Участники дискуссии обращают внимание на удорожание рабочей силы. Но ведь неквалифицированные рабочие снижают качество строительства, что в дальнейшем осложняет работу управляющей компании и эксплуатацию дома.
Что касается Москва-Сити, да, проект действительно становится очень «живым». Но как показывает спрос, желающих покупать офис под отделку в уже функционирующей башне не так много.
Константин Бушуев, начальник управления анализа рынков «Открытие Брокер»:
— Рублевые цены на жилье в Москве растут с начала 2018-го. За полтора года они прибавили в среднем около 6%. Если в ближайшие годы мы не увидим жесткой рецессии в глобальной экономике, то с высокой вероятностью ставки по ипотеке пойдут вниз, а рост цен на жилье может ускориться.
Правительство планирует нарастить ввод жилья на 60% к 2024 году от текущих уровней. При этом, вероятно, качество может немного улучшиться, так как застройщик будет заинтересован в том, чтобы банк принял объект как завершенный и разблокировал деньги на эскроу-счете.
В России и странах Запада сложилась диаметрально противоположная ситуация в отношении недвижимости. Если в развитых странах большинство граждан арендует жилье на протяжении большей части жизни, то в России наблюдается очень высокий уровень владения жильем (более 80%), который сложился исторически, в том числе перешел из СССР.
Стоит понимать, что в России более низкий уровень расходов на квартиру, чем в большинстве западных стран. А «прелести» аренды, вероятно, есть только для молодых людей. Для семейных пар с детьми и людей в возрасте аренда квартиры создает головную боль и ощущение постоянной неопределенности.
Я бы рекомендовал следить за ситуацией в строительной отрасли и анализировать бумаги девелоперов при инвестировании средств. Стоит присмотреться к акциям ЛСР на Московской бирже и Etalon Group на Лондонской бирже.
Николай Алексеев
Фото: пресс-службы Московского Бизнес Клуба, с сайтов девелоперов, из личных архивов экспертов